diritto di superficie e diritto di proprietà

Diritto di superficie e diritto di proprietà: cosa significa acquistare casa con diritto di superficie?

Forse non tutti sanno quale sia, esattamente, la differenza tra diritto di superficie e diritto di proprietà.

In questo nostro articolo cercheremo di capire meglio, in particolare, che cosa significhi acquistare casa con diritto di superficie.

Ad esempio, si sente spesso parlare di “acquisto diritto di superficie”, quindi insieme vedremo di fare chiarezza in merito.

Inoltre, individueremo gli articoli del Codice Civile che disciplinano la materia, come riscattare un appartamento acquisendo la proprietà anche del terreno e molto altro ancora.

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Diritto di superficie e diritto di proprietà, che cosa si intende?

Con il termine “diritto di superficie” si sta ad indicare che si può disporre di un certo terreno, per costruirci sopra e per abitarci, pur non essendo proprietari del terreno stesso.

Invece, quando si parla di “diritto di proprietà”, ci si riferisce alla situazione classica in cui il proprietario dell’immobile è anche proprietario del terreno (o di una quota di esso, se si tratta di una palazzina) sul quale è stato edificato.

Nel primo caso, dunque, la superficie non appartiene a chi intende andare a viverci o comunque vuole costruirci sopra, ma è di un altro soggetto. Il più delle volte, si tratta del Comune.

Quando si parla di questo argomento, ci sono altri modi di dire che vengono abitualmente utilizzati. Il primo è “legge 167 diritto di superficie” (oppure “zona 167”) e l’altro è “diritto di superficie 99 anni”.

In pratica, si può fare riferimento al numero della legge del 1962 che tratta in modo specifico la questione. In alternativa, ci si può riferire a quella che di solito è la durata di un diritto di superficie concesso dal Comune: per l’appunto, 99 anni.

Edilizia Convenzionata

Come dicevamo, acquistare in diritto di superficie significa diventare proprietari di un immobile ma non del terreno su cui esso è edificato. Tale terreno, infatti, rimane di proprietà altrui, quasi sempre del Comune. In Italia sono tante le abitazioni di questo tipo, generalmente ubicate in zone periferiche e destinate alla cosiddetta edilizia popolare o agevolata.

Di solito il Comune, o comunque un altro Ente Pubblico proprietario del terreno, commissiona ad una certa impresa edile (o cooperativa, ecc.) la realizzazione di un fabbricato da destinare ad Edilizia Convenzionata Economica e Popolare. A loro volta, i costruttori sono poi tenuti a rivendere a prezzi calmierati, così da garantire la possibilità di comprare casa anche alle fasce economicamente più deboli. Molte famiglie, che diversamente non avrebbero l’opportunità di acquistare, in questo modo riescono a farlo. Il suolo, però, continua a rimanere di proprietà dell’Ente in questione.

Si tratta, in pratica, di una politica urbanistica che gli Enti Pubblici utilizzano per rendere effettivo e concreto il “diritto di abitazione”.

Conviene comprare una casa con diritto di superficie?

Perché può essere conveniente acquistare un immobile con diritto di superficie? Molto semplicemente, perché costa meno. Proprio per i motivi sopra indicati, i prezzi generalmente sono molto più contenuti rispetto alla media.

Ci sono, però, anche altri aspetti di cui tener conto. Ad esempio, c’è una Convenzione alla quale ci si deve attenere in merito alla possibilità di rivendere o affittare l’immobile, in merito alle tempistiche, al prezzo, ecc.

Le Convenzioni sono degli accordi siglati tra il Comune (o l’Ente Pubblico) ed il costruttore, e possono variare a seconda delle città. In linea di massima, comunque, la durata del diritto di superficie è di 99 anni, volendo rinnovabili. Di solito è prevista la possibilità di rivendere o affittare l’immobile, ma potrebbero esserci indicazioni precise in merito (prezzo massimo praticabile, dopo quanti anni, ecc.)

Inoltre, possono essere indicati dei diritti di prelazione da parte del cedente ed anche dei particolari requisiti che dovrebbe avere il nuovo eventuale acquirente.

Il diritto di superficie può, solitamente, essere trasformato in piena proprietà, dietro il pagamento di un corrispettivo: anche in questo caso, però, bisogna seguire le indicazioni della Convenzione.

In altri casi, si può valutare la rivendita o la locazione ai normali prezzi di mercato, ma occorre svincolare l’immobile dal prezzo massimo imposto, tramite la cosiddetta affrancazione. In sostanza, si versa un corrispettivo all’Ente interessato.

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La possibilità di riscatto

Non è raro che alcuni Comuni consentano di acquisire anche la proprietà del terreno prima dei 99 anni previsti, grazie al cosiddetto riscatto. Pagando una certa somma, si può diventare totalmente proprietari (immobile + suolo), senza attendere 99 anni. In caso di condominio, la possibilità di riscatto può valere per il singolo alloggio oppure per l’intero stabile.

Costi e tempi sono variabili, dipendono dai singoli Comuni. Per un calcolo dei costi indicativo in caso di riscatto diritto di superficie, possiamo dire che, considerando un alloggio di circa 90/100 mq, è difficile superare i 10.000 euro. Dal momento che si tratta di immobili realizzati proprio nell’ottica di un’edilizia convenzionata, per agevolare i meno abbienti, i costi sono sempre abbastanza contenuti.

Lo sono meno i tempi: possono volerci mesi, o addirittura anche un anno, prima di veder espletata la pratica. Quest’ultima deve essere presentata all’Ufficio Urbanistico del Comune.

La proprietà superficiaria

Che cos’è, invece, la proprietà superficiaria, altro termine piuttosto diffuso ma non sempre chiarissimo?

Dobbiamo fare riferimento all’art. 952 del Codice Civile, dove troviamo la spiegazione. La proprietà superficiaria è il diritto di realizzare una costruzione su un suolo che può essere e restare di proprietà altrui. Inoltre, è anche la possibilità di vendere una costruzione già presente su un suolo, pur conservando la proprietà di quest’ultimo.

Nel primo caso, siamo di fronte ad una costruzione non ancora eseguita, mentre invece nel secondo caso ci riferiamo ad un qualcosa di già realizzato.

In pratica, la proprietà superficiaria identifica l’opera realizzata su un terreno appartenente a terzi.

Per saperne di più in merito al diritto di superficie e a tutto ciò che riguarda l’argomento, gli articoli del Codice Civile cui far riferimento sono quelli che vanno dal 952 al 956. Tuttavia, ti consigliamo anche di leggere il nostro approfondimento cose da sapere per comprare casa

Infine, per non incorrere in spiacevoli imprevisti, è sempre meglio conoscere ogni aspetto del cosiddetto rogito notarile, passaggio obbligato in caso di acquisto di una casa. Per saperne di più, ti suggeriamo di consultare il nostro articolo in cui si parla di rogito notarile