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Affitto con riscatto: pro e contro del rent to buy

Riuscire ad acquistare la casa dei sogni è un traguardo fondamentale nella vita di ognuno di noi. Se a volte ottenere un mutuo può essere difficile questo non deve impedirvi di realizzare il vostro sogno. Esiste infatti uno strumento molto vantaggioso che potrebbe fare a caso vostro: l’affitto con riscatto.

Cos’è il rent to buy?

L’affitto con riscatto, conosciuto anche come rent to buy, è una tipologia di contratto che, semplificando un pò, coniuga il normale contratto di compravendita con quello di locazione. Introdotto e regolamentato dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014 in un periodo di crisi del mercato immobiliare che vedeva una grande quantità di contratti di locazione attivi, questo strumento consente di opzionare l’acquisto di un immobile partendo da un semplice affitto. Ciò può essere utile se a causa di problemi momentanei non potete ottenere un mutuo oppure se non avete la certezza di restare sempre nella stessa città.

Come vedremo più avanti l’affitto a riscatto comporta notevoli benefici sia per i conduttori che per i venditori.

Affitto con riscatto come funziona?

Il rent to buy è una vendita con patto di riscatto. Come anticipato il principio di funzionamento di questa formula è l’incontro di due classiche tipologie contrattuali: il contratto di locazione ed il contratto di compravendita immobiliare. Il conduttore del contratto potrà infatti ricevere in affitto l’immobile con la possibilità futura di riscatto dello stesso mediante un canone mensile maggiorato che andrà a decurtare il prezzo di vendita totale.

Tale maggiorazione, in genere del 20-30%, verrà concordata con il proprietario insieme all’intero valore della casa o dell’edificio in fase di stesura del contratto e resterà stabile per tutta la durata del contratto proteggendo così la valutazione dell’immobile. Il conduttore potrà infine decidere se acquistare o meno l’immobile versando al proprietario la somma restante.

Esempio di affitto con riscatto

Ipotizziamo che il conduttore del contratto versi un canone mensile di 800 euro per cinque anni, con una maggiorazione del 30%, e cioè 240€, per l’acconto sul prezzo di vendita finale. Al termine dei 5 anni l’inquilino decide di acquistare l’immobile dal valore di 100.000 euro.

Il totale dovuto sarà allora 100.000€ meno la somma dell’acconto versato nei 5 anni di contratto:

100.000 – (240 x 12 x 5) = 100.000 – 14.400 = 85.600€

Tipologie del contratto di affitto con riscatto

Vi sono 3 tipi principali di contratti rent to buy che differiscono leggermente l’uno dall’altro:

  • Contratto di locazione con preliminare di vendita:

Questa versione richiede l’impiego di un notaio per la sua redazione. In particolare attraverso questa tipologia l’inquilino è tenuto a concludere l’acquisto una volta terminato il periodo di affitto concordato pena la perdita della somma raccolta come acconto sul prezzo di vendita. Ciononostante il conduttore può decidere se continuare l’affitto dell’immobile oppure rinunciarvi con 6 mesi di preavviso.

  • Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto:

Questa versione è simile alla precedente ma non richiede l’atto notarile. Si tratta di un normale contratto di affitto con la maggiorazione destinata a decurtare il prezzo di acquisto finale. Il conduttore alla scadenza del contratto oppure in una data decisa durante la stesura dell’atto, può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile. In sostanza si decide anticipatamente il momento in cui il conduttore dovrà procedere all’acquisto, continuare con l’affitto oppure rescindere il contratto.

  • affitto con riscatto con riserva di proprietà:

Questa terza tipologia consente al proprietario di spostare la proprietà dell’immobile al conduttore solo nel momento in cui questi abbia versato l’intera somma dovuta. Inoltre va aggiunto che questa variante è equiparabile ad un atto di compravendita vero e proprio, di conseguenza le imposte sull’immobile sono a carico dell’affittuario.

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Pro e contro del rent to buy:

Giunti a questo punto cerchiamo di tirare le somme sugli affitti a riscatto e vediamo se questo è lo strumento che può fare al caso vostro.

PRO:

  • Tassa IMU pagata dal proprietario
  • Abitare da subito l’immobile
  • Flessibilità nella scelta della casa (magari le esigenze di metratura o di località cambiano nel corso degli anni e non ci si ritrova bloccati da un mutuo trentennale)
  • Flessibilità nella scelta della durata del contratto (3+2 o 4+4, concordata con il proprietario in sede di redazione)
  • Più possibilità di ottenere un mutuo perché si risulta buoni pagatori
  • Tassa dell’eventuale mutuo più bassa perchè maggiorazione ha decurtato la somma di acquisto
  • Entrate immediate per il proprietario dell’immobile
  • Prezzo finale concordato preventivamente
  • Vendita dell’immobile più veloce dati i vantaggi delle case con affitto a riscatto 
  • Per il proprietario c’è l’assicurazione di non perdere i soldi se la vendita non si conclude con l’acquisto

CONTRO:

  • Perdita della maggiorazione se non si conclude con la vendita
  • pagamento tassa IMU per il proprietario (tranne che per la terza tipologia trattata)
  • Per il proprietario il pagamento risulterà parzialmente rateizzato anziché immediato

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