amministrazione condominiale e compravendita

Amministrazione condominiale e compravendita: le cose da sapere

Nel momento dell’acquisto della casa o della vendita, vari sono gli aspetti da prendere in considerazione, tra cui l’amministrazione condominiale.

Abbiamo voluto addentrarci nell’argomento attraverso un’intervista a Gaetano Roncone, amministratore di condominio con lunga esperienza e di grande competenza, in particolare nell’ambito super condomini.

Qual è il ruolo dell’amministratore condominiale nella compravendita, quali sono le informazioni da richiedere ed esistono degli elementi che consentono ai potenziali acquirenti di individuare fin da subito una buona gestione condominiale? Scopri la risposta a questa e altre domande leggendo il nostro articolo.

Il ruolo dell’amministratore di condominio durante la compravendita

Premettiamo innanzitutto – precisa Gaetano – che l’amministratore non potrebbe fornire nessun dato all’acquirente finché questo non abbia completato la compravendita, per un discorso di tutela della privacy degli attuali proprietari dello stabile.

Per ovviare a questo problema esiste però un modo: è possibile richiedere i dati al promissario venditore (o attuale proprietario) il quale autorizzerà lo scambio di informazioni. Ma quali sono le cose da richiedere?

Cosa chiedere all’amministratore prima di acquistare una casa 

Una volta giunti al punto in cui c’è uno scambio di informazioni autorizzate, le cose fondamentali da richiedere sono sicuramente:

  • gli ultimi due rendiconti di gestione ordinaria
  • gli ultimi tre verbali di assemblea condominiale

Attraverso questi documenti sarà possibile sapere se si sta parlando di lavori condominiali, se ne sono già stati deliberati e quali e – soprattutto – se esistono situazioni pendenti di morosità di una certa rilevanza sia a carico del proprietario attuale che di altri. 

Ricordiamo però che, in questo caso, l’amministratore potrà fornire i dati senza riferimenti a nome e cognome degli altri condomini.

È prassi consolidata – inoltre – richiedere una liberatoria. Si tratta di una dichiarazione che l’acquirente chiede all’amministratore di condominio o il notaio la quale afferma che le spese condominiali relative all’immobile che si intende acquistare sono saldate. Precisiamo però che il promissario venditore non è obbligato a fornirla per sua iniziativa. Art. 1130 punto 9: “…fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Accertarsi che non esistano morosità o altre pendenze legali di diversa natura è particolarmente rilevante per due motivi:

  • ci potrebbe essere una vertenza su questioni di carattere fiscale con l’Agenzia delle Entrate o – ad esempio – circa la situazione dei pagamenti precedenti  perché il condominio è a tutti gli effetti sostituto di imposta.
  • perché chi acquista, secondo codice civile, si deve far carico degli arretrati delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente. Bisogna verificare accuratamente in quanto si fa riferimento all’anno di gestione condominiale e non è detto che coincida con quello solare. (Art: 63 del Codice Civile “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”)

Regolamento di condominio: cosa è fondamentale sapere

È necessario fare molta attenzione, in quanto in alcuni regolamenti di condomini vengono stabilite limitazioni all’utilizzo della proprietà privata – avverte il sig. Roncone.

Ne è un esempio il divieto che gli appartamenti siano adibiti a studio professionale. Un altro esempio particolarmente rilevante è l’utilizzo dell’immobile come airbnb e/o affittacamere, ci sono già sentenze che permettono di vietare nel regolamento di condominio la fruizione dei locali a questo scopo. 

Per assicurarsi di non incorrere in questi vincoli – suggerisce il sig. Roncone – sarebbe giusta norma all’atto di caparra o del preliminare di acquisto, che l’acquirente chiedesse al venditore di includere nel documento per iscritto che non esistano divieti in tal senso nel condominio.

Buona o cattiva amministrazione condominiale: quali sono i segnali?

Più che segnali di buona o cattiva amministrazione si può parlare di come è portata avanti la gestione comune del condominio.

L’amministratore, infatti – racconta Gaetano – “è come il timoniere di una nave a remi, se si rema nella stessa direzione si arriva a destinazione, se così non è invece si fatica ad andare avanti.”

Per questo esistono condomini che hanno lo stesso amministratore e situazioni differenti.

Per capire di che tipo di condominio si tratta, è bene fare caso a situazioni evidenti, come le condizioni delle facciate, le entrate al condominio (androne e portone), l’impianto citofonico. Questo racconta molto di come viene gestito e soprattutto mantenuto il condominio.

I supercondomini: una realtà a parte

La loro peculiarità è sicuramente il numero dei condomini, in quanto si tratta di unità immobiliari con 100/200 condomini ma solitamente sono oltre i 200/300.

La grande quantità di persone coinvolte rende – talvolta – più difficoltoso prendere delle decisioni durante le assemblee condominiali. Per questo, dal punto di vista legislativo, è stato introdotto il rappresentante di stabile, una peculiarità dei supercondomini nata per agevolarne la gestione.

“Quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve

designare… il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni

a più condominii e per la nomina dell’amministratore” (art.67 disp. att. cod. civ.)