Quanto costa comprare la prima casa in Europa?

In Italia i costi per l'acquisto della prima casa tra i più bassi d'Europa


Questo mese abbiamo condotto uno studio per capire quali sono i costi che un compratore sostiene per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale. Le spese per l'acquisto non sono da sottovalutare perché possono rappresentare fino al 10% del prezzo della casa, incidendo sulle scelte da farsi durante la ricerca e selezione dell'immobile.

Nella ricerca che abbiamo condotto abbiamo scelto di acquistare un immobile usato ad un prezzo di 200.000 €, usufruendo delle agevolazioni fiscali che la normativa consente di applicare sulla prima casa.


Prezzo, valore dichiarato e rendita catastale

L'obbiettivo delle nostra analisi era di comprendere come il nostro Paese si colloca sul fronte delle spese accessorie correlate all'acquisto di un'abitazione rispetto al resto d'Europa.

E' bene precisare che non sempre può essere effettuato un calcolo comparativo preciso perché, a differenza degli altri Paesi, dove le imposte sono pagate sul prezzo di vendita in Italia le imposte vengono calcolate sulla rendita catastale aggiornate dell'edificio. In passato anche in Italia si pagava sul prezzo 'dichiarato' della vendita, ma vista la forte evasione fiscale si era optato per tassare un importo definito basata sulla rendita catastale.

Nell'analisi non abbiamo tenuto conto del costi legati alla mediazione che sono mediamente del 3% se ci si affida ad un intermediario tradizionale. 


I costi di acquisto in Italia

In Italia se acquisti una casa usata, quindi non soggetta ad Iva ed adibita ad abitazione principale l'elenco dei costi sarà il seguente:

  1. Imposta di Registro
  2. Tassa Archivio
  3. Imposta ipotecaria
  4. Imposta catastale
  5. Onorario notarile
  6. Contributo Cassa Nazionale Notariato, C.N.N., Tassa Consigliare
  7. Visure 

L'imposta di registro è fissata nella misura del 2% della rendita catastale rivalutata. La tassa d'archivio è regolata dal Decreto 27 novembre 2012, n.265 e ha un costo fisso di 39 €. Imposta ipotecaria e imposta catastale sono fissate in 50 € l'una.


La parcella notarile 

L'onorario notarile viene calcolato sulla base del prezzo di vendita e definito in base a degli scaglioni indicati dal Notariato. Mediamente per un compravendita da 200.000 € l'onorario notarile è compreso tra lo 0,75% e l'1,10% ossia una parcella media di 1.650 €. Questo range consente ai notai di avere un minimo di discrezionalità in fase di proposta di preventivo.

Il contributo Cassa Nazionale Notariato, C.N.N., Tassa Consigliare sono voci correlate all'onorario notarile.

Infine i costi di visura sono mediamente fissi e nella misura di 100 € circa.

I costi d'imposta di registro, tassa d'archivio, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale non sono soggetti ad Iva in quanto spese anticipate  per conto del cliente ed escluse dalla base imponibile ai sensi dell'art.15, comma 1,3 D.P.R. 633/72, mentre onorario, contributi C.N.N. tassa consigliare e visure sono soggetti ad Iva del 22%.


Credito d'imposta

Merita inoltre ricordare che molto spesso gli acquirenti non sanno e i professionisti coinvolti dimenticano di dire che è possibile usufruire di un credito d'imposta che abbatte totalmente o parzialmente l'imposta di registro in caso di acquisto successivo alla vendita di un immobile adibito a prima casa. 


Costi di mediazione

A questo si aggiungerà l'eventuale provvigione se l'immobile è commercializzato da un agente immobiliare tradizionale. Non abbiamo voluto tenere conto in questa analisi di questo costo, che è mediamente del 3%, in quanto nel panorama Europeo si stanno affacciando nuovi modelli, come Homstate, che riducono questo costo attraverso l'industrializzazione del processo di vendita.


In Europa

Ma cosa succede se comprate casa in un altro paese d'Europa?

Abbiamo messo a confronto 9 Paesi dove le normative sulla proprietà sono simili. Come citato in precedenza per l'Italia le imposte di registro sono state calcolate sul prezzo di vendita, ma essendo la base imponibile, la rendita catastale aggiornata, quasi sempre più bassa del prezzo di vendita questo dato è sopravalutato.

Primo classificato è il Lussemburgo che ha notai con costi di stipula bassi e una tassazione agevolata per la abitazione principale da far invidia a tutti. Grazie al Bëllegen Akt un acquirente ha diritto ad un credito d'imposta di 20.000 € che diventa di 40.000 € se ha comprare è una coppia: quando è possibile applicare il Bëllegen Akt  l'imposta di registro ha un importo fisso di 100 €.

Dallo studio emerge che gli onorari notarili italiani sono tra i più bassi d'Europa, terzi dopo Spagna e Portogallo. Da notare che per quanto concerne il Regno Unito abbiamo sostituito l'onorario notarile con la prestazione professionale dell'avvocato che stipula il contratto.

Anche sul fronte dell'imposta di registro tenendo conto che è calcolata sulla rendita rivalutata e del credito d'imposta acquistare in Italia come prima casa è vantaggioso rispetto al resto d'Europa.

Di seguito l'infografica con la classifica sui costi di acquisto della prima casa.

  



Il documento è scaricabile in Hd: costi acquisto prima casa



Analisi dei dati

Di seguito è riportata una tabella riepilogativa sui costi di acquisto della prima casa in 9 Paesi Europei.


Valore immobileOnorario NotarileImposta di registroDiritti e altre tasseTotale
ImportoPercentualeImportoPercentualeNomeImportoPercentuale
Italia€ 200.000,00€ 1.650,000,83%€ 4.000,002,00%Imposta di registro€ 100,000,05%€ 5.750,00
Francia€ 200.000,00€ 2.440,001,22%€ 11.813,005,91%Droits et taxes€ 1.250,000,63%€ 15.503,00
Germania€ 200.000,00€ 2.000,001,00%€ 7.000,003,50%Grunderwerbsteuer€ 2.000,001,00%€ 11.000,00
Spagna€ 200.000,00€ 500,000,25%€ 12.000,006,00%€ 4.000,002,00%€ 16.500,00
Regno Unito€ 200.000,00€ 2.000,001,00%€ 4.000,002,00%Stamp Duty€ 0,000€ 6.000,00
Austria€ 200.000,00€ 3.000,001,50%€ 7.000,003,50%€ 2.000,001%€ 12.000,00
Lussemburgo€ 200.000,00€ 1.254,000,63%1000,05%bëllegen Akt (14.000 €)00€ 1.354,00
Grecia€ 200.000,00€ 3.000,001,50%€ 18.000,009%€ 1.000,000,50%€ 22.000,00
Portogallo€ 200.000,00€ 5.000,002,50%€ 4.000,002%00€ 9.000,00