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Bonus ristrutturazione: i consigli degli architetti e come ottenerli

Il tuo immobile comincia ad aver bisogno di una rinfrescata, stai trovando difficoltà a venderlo oppure hai un secondo immobile che intendi affittare o rivendere? La ristrutturazione potrebbe essere la risposta alle tue esigenze. Ma quali sono gli interventi che aumentano realmente il valore o l’appetibilità del tuo appartamento e come fare ad approfittare di bonus e incentivi ristrutturazione?

Abbiamo posto queste domande a Martina Russo, Marcello Ferrara e Riccardo Teo, architetti di In-Nova Studio, vincitore dell’ultima edizione di Ecoluoghi 2018 e del Premio NIB 2018, inserito tra i primi 10 studi di architettura italiani nella categoria under36.

Detrazione fiscale ristrutturazione: ecobonus (super bonus) o bonus ristrutturazione? 

Cominciamo a parlare del Superbonus perché è il più richiesto ultimamente, ci spiegano gli architetti. Emesso con il decreto bilancio 2020, permette di effettuare i lavori di ristrutturazione volti all’efficientamento energetico di un immobile.

Con le agevolazioni fiscali per ristrutturazioni, è possibile recuperare il 110% della spesa sostenuta fino a un massimo di 90000 € in 5 anni, si tratta di detrazioni dall’imposta lorda, ovvero detratti dalle tasse. Lo rende particolarmente interessante il fatto che è possibile la cessione del credito, si può infatti cedere il credito all’impresa o agli istituti finanziari in modo da non dover anticipare le spese dei lavori. Ma quali sono le condizioni per accedervi? 

  • Bisogna effettuare entrambi gli interventi sotto riportati:

1) la coibentazione di almeno il 25% delle pareti dell’edificio (si chiama cappotto termico). 

2) la sostituzione dell’impianto di riscaldamento con delle caldaie a condensazione o pompe di calore.

A questi due interventi possono essere affiancati la sostituzione degli infissi, le schermature solari e gli impianti fotovoltaici.

  • è necessario che i lavori siano terminati entro dicembre 2021
  • l’immobile deve migliorare di almeno due classi energetiche

Chi può richiedere questa agevolazione? 

  • Interi condomini o case indipendenti (quindi non il singolo appartamento)
  • Le persone fisiche e non le attività commerciali (con alcune eccezioni come gli istituti autonomi, le case popolari e alcuni istituti sociali)

È molto importante assicurarsi che non ci siano abusi edilizi, prima di richiedere il bonus. A volte per i centri storici è più complesso trovare un cappotto termico che sia accettato dalle soprintendenze architettoniche – precisano i fondatori dell’In-Nova Studio – in quanto si tratta di edifici vincolati.

Per quanto riguarda invece il bonus ristrutturazione “classico”? In questo caso si recupera il 50% delle spese fatte nell’arco di 10 anni, sempre con la formula sconto sulle imposte. Il tetto massimo di spesa è di 96000 € e non esistono interventi che vanno effettuati obbligatoriamente per poter accedere all’agevolazione, inoltre il bonus può essere richiesto da proprietari ma anche da locatari (anche se si tratta di un caso più raro).

Entrambe le agevolazioni vanno richieste compilando e inviando le pratiche all’ENEA, il Dipartimento Unità Efficienza Energetica. 

Lavori ristrutturazione: quali interventi aumentano realmente il valore dell’immobile? Quali lo rendono più desiderabile per i potenziali acquirenti? 

Non solo quando si acquista ma anche quando si decide di vendere casa è opportuno pensare se effettuare una ristrutturazione per aumentare il valore l’immobile e renderne più vantaggiosa la vendita. Spesso, infatti, a fronte di un piccolo investimento il valore dell’immobile si alza anche del 20%, ci spiegano gli architetti.

Gli interventi più interessanti da questo punto di vista sono sicuramente l’efficientamento energetico. Si tratta quindi di intervenire sugli impianti – idrico ed elettrico – in quanto quelli vecchi possono essere causa di grossi sprechi. Non dimentichiamo gli infissi, quelli di ultima generazione contribuiscono al mantenimento della temperatura interna evitando dispersioni termiche e alti costi di utenze oltre che essere più accattivanti dal punto di vista estetico.

Oltre a questo ci sono interventi che rendono l’immobile più desiderabile e ne alzano sensibilmente il prezzo, come il secondo bagno.

In questo caso è importante assicurarsi di poter intervenire limitando i costi, individuando la colonna montante di scarico. Quanto più il secondo bagno sarà vicino, più sarà economico l’intervento e si limiteranno escamotage poco gradevoli esteticamente come i gradini.

Quando le altezze lo consentono, anche la creazione di un piccolo soppalco può essere molto interessante. Per ricavare un soppalco nella maggior parte dei casi bisogna avere un’altezza minima di 2.70 m per piano, intesi sopra e sotto il soppalco. Una sala lavanderia anche alza il valore dell’immobile, e infine – molto desiderata – la cabina armadio. Si tratta di una caratteristica richiesta anche in appartamenti piccoli.

Infine anche l’occhio vuole la sua parte – concludono Martina Russo, Marcello Ferrara e Riccardo Teo – quindi, se si è più limitati dal punto di vista economico, il consiglio è di fare attenzione alle finiture. Una semplice tinteggiatura e una pavimentazione nuova in sovrapposizione a quella esistente danno nuova luce e generano una sensazione positiva al possibile acquirente.

Fondamentale, infine, l’allestimento o home staging. Si tratta di una tecnica di vendita piuttosto recente che mira a valorizzare i pregi e minimizzare i difetti dell’immobile.

La regola numero uno è: pulizia e ordine. Spesso si visitano case con un grandissimo potenziale in cui regna però il disordine. Quindi il suggerimento è di eliminare gli oggetti che creano caos e sostituirli piuttosto con piante, tappeti e cuscini abbinati tra loro o posizionare degli specchi negli ambienti piccoli. 

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Ristrutturazione in base al target al quale affittare: cosa per studenti, cosa per single professionista, cosa per famiglie?

Se si intende affittare a studenti, il consiglio degli architetti è di investire nella creazione di stanze da letto ampie e confortevoli con un angolo dedicato allo studio. Il secondo bagno è molto apprezzato, soprattutto se ci sono più di due studenti, così come una cucina con un ampio numero di fuochi. Per quanto riguarda l’arredo, va benissimo che sia semplice e fresco, rispetto a uno stile antiquato.

Per il single professionista invece è richiesta spesso – anche se in un appartamento piccolo – una seconda stanza da adibire a studio ma con un divano letto per gli ospiti. Rispetto all’avere la cucina separata da un salone, in questo caso è meglio avere un salotto con angolo cottura, ma una zona separata per poter lavorare. Anche qui quando le altezze lo consentono un soppalco può aiutare le case piccole a differenziare la zona giorno da zona notte.

Per quanto riguarda invece le famiglie, richiedono sempre il secondo e spesso anche un terzo bagno e apprezzano la presenza delle cabine armadio e della sala lavanderia.

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