Come acquistare un immobile all’asta

Come acquistare un immobile all’asta

Hai sentito parlare delle aste giudiziarie immobiliari, dell’opportunità che offrono in termini di risparmio e vuoi sapere come acquistare un immobile all’asta? Se ormai è noto che attraverso questa modalità è possibile trovare dei veri e propri affari, molti potenziali acquirenti – seppur fortemente interessati – sono ancora spaventati dalle numerose incognite che si presentano dal punto di vista burocratico, e non solo, per questa tipologia di investimento.

Per scoprire tutti i segreti della vendita di immobili all’asta, conoscerne le criticità ma anche e soprattutto il potenziale, leggi la nostra intervista a un esperto del campo, Matteo Cassin, responsabile commerciale di casedaenti.it. Ma come arriva una casa all’asta giudiziaria? Cominciamo dall’inizio!

Cos’è un’asta e come funziona?

L’asta è una metodologia di vendita utilizzata per recupero di crediti bancari come: fallimenti, mutui insoluti, cause di divisione (ovvero quando due o più soggetti comproprietari non si mettono d’accordo sulla vendita di un immobile e richiedono a un giudice la vendita forzata dello stesso).

Dal momento in cui si avvia questo processo, un perito del Tribunale valuterà l’immobile e inizieranno così degli esperimenti di vendita (cioè le aste) finchè l’immobile non sarà venduto. Tra un’asta e l’altra, l’immobile subisce un abbattimento del prezzo base dal 10% al 25%, a seconda del Tribunale che gestisce la pratica. 

Questo meccanismo crea generalmente dei prezzi di aggiudicazione spesso convenienti. Nelle grandi città il risparmio va dal 10 al 20% del valore dell’immobile e nelle cinture invece si arriva addirittura al 40%. Per conoscere i vari tipi di aste, leggi il prossimo paragrafo.

Da leggere: conviene comprare immobili in questo periodo?

Esistono diverse tipologie di aste? Come partecipare a un’asta immobiliare?

Esistono quattro forme di asta ma, in ogni caso, tra un esperimento di vendita e l’altro (e quindi tra un abbattimento di prezzo e l’altro) passano circa 4 mesi.

Vendita asincrona telematica

Si tratta di una gara con rilanci successivi che ha normalmente luogo in un lasso temporale di 2 o 3 giorni (alcuni tribunali arrivano addirittura a 15 giorni).

I rilanci avvengono lungo tutto il lasso temporale ed esclusivamente in via telematica. 

Nel caso in cui pervengano rilanci poco prima del termine previsto di scadenza il sistema provvede a prolungare il tempo della gara.

Vendita sincrona telematica

Si tratta di una vendita in tempo reale. La gara viene avviata nel giorno e all’ora stabiliti dal delegato, possono parteciparvi i soggetti abilitati dal referente previa verifica telematica dei requisiti tecnici e formali delle offerte presentate telematicamente e che abbiano versato la cauzione. I rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica con la simultanea connessione del referente della procedura e degli offerenti.

Vendita sincrona mista

Prevede la contemporanea partecipazione di offerenti che di soggetti fisicamente presenti in sala, persone presenti nell’ufficio del delegato (o avvocato o notaio o commercialista delegato dal giudice per espletare l’asta).

Manifestazione di interesse (con o senza cauzione)

Quando le procedure sono dormienti – spesso capita nei fallimenti dove passa molto tempo tra un esperimento di vendita e l’altro – si può pensare di manifestare l’interesse all’acquisto con un assegno a cauzione (offerta vincolante) o senza (non vincolante). In questo caso viene riattivata la vendita e fissata un’udienza di asta alla quale possono partecipare altri offerenti.

Ormai la gran parte delle aste sono telematiche, si tratta di una grandissima innovazione – racconta Cassin – dovuta a un processo di digitalizzazione iniziato nel 2015. Dal 2018 è diventato addirittura obbligatorio l’utilizzo della modalità telematica, con alcune eccezioni nelle procedure fallimentari.

Cosa serve per partecipare a un’asta?

Le aste sono pubbliche – precisa Matteo – quindi nei bandi di vendita/avvisi di vendita, l’intermediazione non c’è e chiunque può partecipare. Cosa serve?

  • Una PEC (casella di posta elettronica certificata)
  • Una Firma digitale
  • Il versamento del 10% di cauzione al tribunale tramite un bonifico

Nel caso ci si aggiudichi l’immobile questo 10% diventa un vero e proprio acconto, nel caso invece non si vinca l’asta l’importo verrà restituito in media in 5/7 giorni lavorativi. (Il sito casedaenti.it fornisce assistenza a chi vuole partecipare e dà consulenza gratuita in caso di non attribuzione)

Esiste la possibilità di visitare l’immobile che si intende acquistare all’asta?

Matteo ci rassicura dicendo che è possibile visionare di persona l’appartamento in questione rivolgendosi alla figura del custode giudiziario.

Basterà richiedere una visita online attraverso il sito del tribunale interessato (nella sezione relativa alle aste). Verrà fissato un appuntamento, normalmente 15 o 20 giorni prima dell’udienza di vendita. Ma prima di visitare l’immobile – ci suggerisce Matteo Cassin – è necessario analizzarlo al meglio, scopri con noi a cosa fare attenzione.

Vendite giudiziarie: potenziali criticità

I suggerimenti sono innanzitutto di leggere attentamente la perizia che descrive l’immobile in vendita e in seguito di fare particolare attenzione alle irregolarità. 

Quando si acquista sul libero mercato c’è sempre un notaio o venditore coinvolto che si occupa di regolarizzare questi problemi, il tribunale invece trasferisce la proprietà nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anomalie comprese che diventeranno a carico del futuro proprietario.

Le irregolarità possono essere di lieve entità, come un semplice spostamento di un muro che richiede solo aggiornamento catastale; o più gravi, come un vano non abitativo utilizzato invece a questo scopo (ne è un esempio classico il sottotetto che diventa camera da letto e bagno) o come un’ordinanza di demolizione riguardante una parte della casa (nelle case in campagna – ad esempio – ci sono tettoie o fabbricati costruiti in modo irregolare). 

In questi casi entrano in gioco i professionisti, i consulenti che guidano all’acquisto consapevole. L’irregolarità può essere pesante ma – una volta calcolata la cifra necessaria a sanarla – si capisce anche a quanto rilanciare il prezzo durante l’asta.

Per approfondire: come valutare il valore di un immobile

E dopo l’acquisto? Parliamo di stato abitativo e di mutuo.

È necessario fare attenzione allo stato occupativo dell’immobile – avverte Matteo. Se occupato dal proprietario esecutato, la liberazione avverrà dopo 4/6 mesi a carico del tribunale. Se invece non è occupato dalla proprietà ed esiste un contratto di locazione valido, va rispettato. In questo caso equivalgono le stesse regole dei contratti di locazione normali. Si percepirà però l’affitto.

Per quanto riguarda invece le dinamiche per il mutuo, non esistono grosse differenze. È possibile finanziare dall’80 al 90% del prezzo di assegnazione. Normalmente la banca chiede copia della perizia con stima valutativa, mentre l’interessato da previsione della cifra massima che intende proporre all’asta. 

Acquisire un immobile nel giudiziale, l’asta è l’unica strada percorribile?

Esistono altre due possibilità: la prima è l’acquisto diretto con procedura “saldo e stralcio”. Se il proprietario, infatti, trova un acquirente è possibile contattare la banca, chiedere se è d’accordo e sospendere l’asta. Da qui è nato il sito dinuovolibero.it che fa incontrare proprietari esecutati e potenziali acquirenti. Insomma, anche se c’è un’asta fissata, tutto si ferma nel momento in cui il creditore viene pagato. In ultimo, esiste una novità assoluta, ovvero l’acquisto del credito dalla banca. Da un anno è mezzo le banche cedono anche i singoli crediti garantiti da ipoteca. Questo significa che – attraverso delle società veicolo – si può acquisire il credito dalla banca e chiedere successivamente l’assegnazione della casa o trovare un accordo con la proprietà per una vendita a saldo e stralcio.