Come valutare il valore di un immobile prima di vendere casa

Come valutare il valore di un immobile prima di vendere casa

Come valutare correttamente il valore di un immobile? Se stai leggendo questo articolo probabilmente hai deciso di vendere la tua casa (o ufficio, magazzino o altro) ma vuoi essere sicuro di valutare correttamente il tuo immobile per non avere spiacevoli sorprese.

Dopotutto, sarebbe piuttosto imbarazzante scoprire di aver svenduto il tuo immobile per un errore di valutazione… Viceversa, sopravvalutarlo farà in modo che ti rimanga sul groppone per un bel pezzo.

La vendita ideale di una casa è quella che rende ugualmente soddisfatti l’acquirente e il venditore, senza lasciare spazio ai “se avessi”: il primo passo in questa direzione è una valutazione accurata e obiettiva.

Valutare correttamente il valore di un’immobile infatti è il primo passo per venderlo con successo. Benissimo, ma come si esegue la stima di un immobile in modo da ottenere il valore corretto di mercato? Lo vediamo nel prossimo paragrafo intitolato appunto:

Come calcolare il valore di un immobile?

Per calcolare il valore di un immobile o abitazione si ricorre a una formula matematica che prende in considerazione tutti i fattori determinanti:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Cos’è la superficie commerciale?

La superficie commerciale comprende: 

  • la superficie calpestabile;
  • le le superfici esterne;
  • le superfici di pertinenza.

Per calcolare la superficie commerciale si prendono in considerazione tutte le superfici dell’immobile a cui si applicano però alcuni correttivi, riportati sul sito dell’agenzia delle entrate.

Cos’è la quotazione al metro quadro?

La quotazione al metro quadro è una stima dei prezzi al metro quadro riferibili agli immobili di una determinata zona: è il punto di partenza per valutare un immobile, insieme alla superficie.

Cosa sono i coefficienti di merito?

Ci sono numerosi aspetti da prendere in considerazione per ricostruire (perché di questo si tratta) il valore commerciale di una casa. Possiamo dividerli grossomodo in due ordini di fattori: 

  • esterni, riguardanti la collocazione dell’immobile sul territorio;
  • interni, riguardanti le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare.

Questi fattori incidono sul valore totale della casa, appartamento, ufficio ecc. con percentuali dette Coefficienti di merito.

Coefficienti di merito: fattori esterni

Posizione dell’immobile

La posizione dell’immobile è quindi uno dei fattori più determinanti sul prezzo, e varia in funzione di:

  • città di riferimento (ovviamente!);
  • distanza dal centro;
  • vicinanza a servizi come scuole, ospedali, supermercati ecc.;
  • raggiungibilità con i mezzi di trasporto;
  • tranquillità e sicurezza del quartiere.

Devi tenere conto di questi fattori quando esegui la valutazione della tua casa. Tuttavia, il prezzo al mq delle abitazioni è abbastanza omogeneo nelle zone di riferimento, e non è difficile risalire alla stima corretta.

Tipologia dell’immobile

Come non confonderesti mai tra loro un elefante, una giraffa e un elicottero, così non puoi certo fare confusione tra una villa, un monolocale e un attico. La tipologia dell’immobile influisce ovviamente sul prezzo dell’immobile stesso, ed è uno dei punti di partenza per la sua corretta valutazione.

Piano

La distanza dal suolo è un fattore molto rilevante per la valutazione. Un appartamento al piano terreno varrà solitamente meno di uno situato all’ultimo piano dello stesso edificio, perché più vicino a fonti di disturbo, più esposto al viavai della strada e agli affacci delle finestre più alte degli edifici circostanti.

Il valore dell’appartamento aumenta quindi progressivamente con l’aumentare del piano… purché l’edificio sia provvisto di ascensore. In caso contrario il valore diminuirà progressivamente: a nessuno piace fare le scale, e bisogna tenerne conto al momento di valutare l’immobile.

Per un appartamento al piano terra, il fatto che sia presente o meno un ascensore non è rilevante, lo è invece l’eventuale presenza di un giardino che ne limita il deprezzamento dovuto alla vicinanza con il suolo: la valutazione di un immobile situato al piano terra scende anche del -20%, che si trasforma in un -10% in presenza di giardino.

La valutazione di un appartamento al 1° piano deve mettere in conto una diminuzione del 10% del valore, con o senza ascensore.

Al 2° piano, in presenza di ascensore la svalutazione si limita a un -3%, che diventa -15% se l’unica via per raggiungerlo sono le scale.

Al 3° senza ascensore la scure si abbassa su un -20%, che diventa 30% per i piani superiori (ma +5% con ascensore). L’ultimo piano beneficia di un aumento di valore fino al 10% con ascensore o di una svalutazione del -30% senza.

Infine, un attico in un edificio con ascensore potrà beneficiare di un aumento del proprio valore fino anche al 20%, senza ascensore potrebbe vedere la sua valutazione abbassarsi fino al 20%.

Brutte notizie per chi deve vendere un immobile posto in al piano seminterrato: la valutazione immobiliare si abbasserà facilmente anche del 25%.

Luminosità

Una delle caratteristiche che influenzano maggiormente la scelta di una casa da acquistare, e quindi il suo valore, è la sua luminosità.

La luminosità di un immobile può aumentarne il valore commerciale anche del 10%, come nel caso goda di luce solare diretta durante tutto l’arco della giornata; viceversa, nel caso opposto, può ridurlo anche del 5%. 

Esposizione e vista

La luminosità è strettamente collegata al tipo, numero e disposizione degli affacci – la cosiddetta esposizione. Maggiore è il numero di lati su cui la casa è esposta, maggiore sarà la sua luminosità e quindi il valore.

Di conseguenza, anche la direzione degli affacci è molto rilevante: una casa esposta solo a nord – dove solitamente non batte il sole – varrà comunque meno di una esposta esclusivamente a sud, che gode di un maggior numero di ore di luce.

Diverso è il ragionamento per il tipo di vista che si ha dagli affacci. Un ampio panorama, magari sul mare o su un bel parco, è una vista che apre il cuore… e il portafogli, incidendo in positivo sulla valutazione dell’immobile anche del 10%. Una vista esterna, quindi con affaccio su strada, può aumentare il valore di circa il 5% mentre una vista solo interna può invece svalutarlo dal 5% al 10%

Vicinanza/lontananza da fonti di rumore e disturbo 

A tutti piace l’idea di poter stare tranquilli in casa propria. Ci sarà pure un motivo se la maggior parte delle dispute tra vicini di casa nasce a causa di rumori di vario tipo.

Per questo, la valutazione di un’immobile deve tenere necessariamente conto dell’eventuale vicinanza a fonti di disturbo come autostrade, ferrovie o aeroporti, ma anche campi sportivi o zone in cui la movida è particolarmente abbondante e chiassosa.

Coefficienti di merito: fattori interni

Disposizione dei locali

Una disposizione ottimale dei locali interni all’immobile da valutare ne renderà più agevole la futura vendita. Viceversa, una cattiva distribuzione dei locali, potrebbe abbassare il valore, perché potrebbe comportare una ristrutturazione profonda da parte dell’acquirente.

Classe energetica

La classe energetica è un altro valore importante, che può far variare il valore della tua casa. Ma che cos’è esattamente la classe energetica di un immobile? La classe energetica è un valore che riassume l’efficienza energetica di un immobile.

Si tratta di un valore che a sua volta si ricava tenendo conto di ulteriori caratteristiche dell’immobile stesso, come struttura, luogo, materiali, riscaldamento, tipo di infissi ecc… La classe energetica viene espressa in una scala che va da A4 (massima efficienza energetica) a G (efficienza energetica minima). 

La maggior parte degli immobili attualmente presenti in Italia rientra nell’ultima categoria, perché si tratta di costruzioni più datate – le case nuove invece hanno solitamente classe energetica più alta. Una casa con classe energetica G può arrivare a consumare 10 volte di più di uno di categoria A4: ecco perché incide sulla valutazione complessiva dell’immobile.

Riscaldamento

Da quanto detto a proposito della classe energetica, è facile capire come anche il tipo di riscaldamento sia un fattore da tenere in considerazione per la valutazione del proprio immobile in vista della vendita.

Se prendiamo come standard qualitativo il riscaldamento centralizzato, possiamo osservare che la presenza di contabilizzatore (termovalvole) aumenta il valore del 2% circa; mentre il riscaldamento autonomo può incidere positivamente aumentando la valutazione di partenza anche del 5%. L’assenza totale di riscaldamento può invece ridurre la valutazione del 5%.

Anno di costruzione

Quando si tratta di immobili, nuovo non è necessariamente meglio di vecchio: ci sono edifici storici che hanno un valore artistico intrinseco, e questo – piaccia o meno – può aumentarne il valore di mercato. Dal canto suo, un edificio di nuova costruzione ha solitamente caratteristiche strutturali che lo rendono migliore dal punto di vista del dispendio energetico, della sicurezza e dell’accessibilità.

Poiché gli stili architettonici, i materiali e le tecniche di costruzione (e le normative) variano da un periodo all’altro in maniera abbastanza omogenea, l’anno di costruzione è un elemento che può suggerire informazioni rilevanti, di cui tenere conto nella valutazione della casa finalizzata alla vendita.

L’anno di costruzione va ovviamente messo in relazione con le condizioni dell’immobile. Per cui, un edificio di 20 – 40 anni, se in ottimo stato, può beneficiare di un aumento del 5% del valore di partenza; uno di oltre 40 anni può vedere il proprio valore aumentare anche del 10%. Ma in condizioni di trascuratezza, l’età si trasforma in svantaggio e in un deprezzamento del -10% o del -15% nel caso di edifici con più di 40 anni. 

Stato dell’immobile

Da quanto appena detto si deduce che, per valutarne correttamente il valore, devi prestare sufficiente attenzione allo stato dell’immobile perché incide sulle spese che l’acquirente dovrà sostenere per riportarlo eventualmente a uno stato ottimale.

  • Da ristrutturare: -10%
  • Ristrutturato: +5%
  • Finemente ristrutturato: +10%
  • Nuovo: +10%

Giardino, balconi e terrazzi

La possibilità di godersi di un po’ d’aria fresca direttamente da casa è una qualità sempre più apprezzata da chi acquista un immobile. Per questo, anche la presenza di balconi, giardino o terrazzo fa aumentare il valore dell’abitazione.

Come valutare un immobile senza agenzia

Per effettuare la valutazione di un’abitazione, un’agenzia immobiliare tiene conto di tutti questi fattori, integrandoli e mitigandoli con dati di esperienza.

Con molta pazienza (e molto tempo libero), seguendo questi parametri e quelli riportati sulle tabelle ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, è possibile effettuare una valutazione abbastanza verosimile anche senza agenzia immobiliare. Ma così, il dubbio di aver tralasciato qualche informazione importante rimane.

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