Normativa conformità catastale

Conformità catastale: cos’è la dichiarazione di conformità e quali sono le conseguenze di una planimetria catastale non conforme

La dichiarazione di conformità catastale è un documento in cui il venditore attesta che quanto deposto nella planimetria catastale corrisponde al reale stato dell’immobile. Infatti, secondo quanto previsto dalla legge italiana, per vendere un appartamento è necessario che l’immobile sia dotato di conformità catastale.

Si tratta di un documento molto importante perché la sua assenza può rendere nullo l’atto di vendita. Tale dichiarazione, tuttavia, può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato che si assume le responsabilità di quanto dichiarato.

Capita molto spesso che siano presenti difformità catastali nell’immobile che si vuole vendere. In questi casi quali possono essere le conseguenze di una planimetria catastale non conforme? E come risolvere eventuali irregolarità prima della vendita? Approfondiamo la questione in questo articolo.

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Dichiarazione di conformità catastale: cos’è?

Come accennato in precedenza, la dichiarazione di conformità catastale è un documento che attesta la conformità con la planimetria catastale. Si tratta di un documento necessario per vendere casa, in quanto la sua assenza può determinare l’annullamento del contratto di vendita.

In altre parole, al momento della vendita, il proprietario deve assumersi la responsabilità di dichiarare che l’immobile non ha subito variazioni rispetto a quanto riportato nella planimetria depositata al catasto. Una possibile alternativa è quella indicata dal DL 78/2010 che prevede la possibilità di sostituire tale dichiarazione con l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico qualificato.

In questo modo non sarà necessario aggiornare la planimetria catastale, perché sarà il tecnico a certificare che tutti gli obblighi di legge sono stati rispettati.

Inoltre è importante assicurarsi che l’atto di compravendita contenga, oltre alla planimetria, anche i dati catastali. Questi ultimi si riferiscono: alla classe energetica dell’edificio, alla destinazione d’uso e alla dimensione e distribuzione dello spazio dell’immobile (numero di vani, superficie, cubatura).

Conformità catastale e urbanistica: quali sono le differenze?

La conformità catastale non include quella urbanistica. Il motivo è semplice: il catasto è un ente fiscale e non urbanistico. Ciò significa che paradossalmente anche un immobile con abuso edilizio può risultare conforme se la casa è accatastata correttamente e conforme alla sua planimetria.

La conformità urbanistica, invece, sancisce la regolarità di un immobile per quanto riguarda i titoli edilizi abitativi rilasciati nella storia dell’edificio. Si tratta di un aspetto importantissimo che deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e, naturalmente, prima di procedere con la vendita della casa.

Nel caso di un’irregolarità urbanistica è necessario:

  • Procedere con la sanatoria edilizia, nei casi in cui questa è realizzabile;
  • Assicurarsi che la planimetria catastale sia conforme e, in caso contrario, aggiornala dopo aver sanato l’abuso urbanistico.

Planimetria catastale non conforme:  conseguenze

Una planimetria catastale non conforme a quanto dichiarato può avere come conseguenza l’annullamento dell’atto notarile e, di conseguenza, della vendita immobiliare.

Questa novità legislativa, introdotta l’1 Luglio 2010, ha dato vita a diversi problemi, perché in Italia sono molti gli appartamenti in cui sono state effettuate modifiche catastali senza aggiornare la planimetria.

Le principali variazioni catastali riguardano:

  • La modifica di un appartamento, generalmente a seguito di una ristrutturazione, con spostamento di tramezzi (ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno o di altre stanze);
  • La fusione di unità immobiliari o il loro frazionamento;
  • Il cambio della destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio nel caso della trasformazione di un negozio in abitazione o viceversa);
  • Ampliamento della casa;
  • La modifica di dati presenti nella visura catastale come indirizzo o nome del proprietario.

L’aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori e rappresenta un documento essenziale per ottenere il certificato di agibilità. La mancanza di aggiornamento della planimetria è soggetta a sanzioni che cadono in prescrizione solo dopo 5 anni.

Quando non è necessario aggiornare la planimetria catastale

Ci sono casi in cui non è necessario aggiornare la planimetria catastale prima della vendita dell’immobile. Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, nei casi di lievi variazioni catastali l’aggiornamento della planimetria non è essenziale.

Possiamo catalogare come lievi variazione tutte quelle che non comportano le modifiche elencate nel paragrafo precedente. Per essere considerate lievi le variazioni catastali non devono comportare modifiche alla rendita catastale dell’immobile. In genere si tratta di errori grafici o piccoli spostamenti di infissi o variazioni nell’ampiezza dei vani che, tuttavia, non ne alterano il numero.

In tutti gli altri casi, se la planimetria catastale non è conforme a quanto dichiarato, sarà necessario aggiornarla prima della vendita dell’immobile.

Il processo per richiedere l’aggiornamento catastale è piuttosto semplice. Basta rivolgersi a un tecnico abilitato (come un geometra, un ingegnere o un architetto) e presentare alcuni documenti, in particolare:

  • Documento d’identità del proprietario dell’immobile;
  • Estremi dell’atto di provenienza;
  • Autorizzazione o comunicazione dei lavori effettuati;

Una volta visionati i documenti e la loro correttezza, il tecnico attiverà la procedura DOCFA e invierà all’Agenzia delle Entrate la planimetria catastale aggiornata e il modulo firmato dal proprietario.