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Guida facile al contratto di locazione

In questa breve guida affrontiamo un tema fondamentale per chiunque possegga o voglia affittare un immobile: il contratto di locazione.

La nostra guida esporrà in maniera sintetica tutti gli aspetti principali delle varie tipologie di contratto di locazione. 

Cos’è un contratto di locazione

La locazione è un tipo di contratto con il quale una parte (locatore) permette l’uso di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore) per un determinato periodo di tempo, in cambio di un pagamento in denaro. 

Si tratta di un contratto di natura consensuale ed è a effetti obbligatori, cioè non conferisce nessun diritto reale sul bene se non quello di uso e godimento dello stesso.

Come fare un contratto di locazione

Ci sono diversi tipi di contratto di locazione. Il contenuto può variare in base alla tipologia del contratto, tuttavia ci sono degli elementi fissi che devono essere sempre presenti:

Data di stipula

Si tratta della data di firma del contratto. Essa segna l’inizio del decorso dell’accordo. Va precisato che la decorrenza vera e propria (cioè il periodo per il quale la locazione ha effetto) può essere anteriore o posteriore alla data di stipula.

A partire dalla data di stipula o di decorrenza (se questa la precede) occorrerà registrare il contratto entro 30 giorni.

Generalità delle parti

Occorrono i dati di conduttore e locatore: nome e cognome o ragione sociale per le aziende, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva.

Identificazione del bene

Specialmente nel caso di locazioni di immobili sarà necessario inserire tutti i dati per l’identificazione del bene: 

  • indirizzo completo con indicazione di eventuale scala e piano
  • Comune di riferimento
  • Dati catastali dell’immobile
  • Locali e servizi che lo compongono
  • L’uso per cui viene affittato (abitazione, ufficio, commerciale etc.)

Prezzo del canone di locazione

In questa sezione va indicata la somma del canone di affitto che può essere versata in singole mensilità o in più mensilità cadenzate in modo regolare, in genere trimestri o quadrimestri.

Tale somma di denaro è di solito concordata dalle parti ma la legislazione ha imposto nel corso del tempo alcune limitazioni a questa autonomia inserendo norme riguardanti canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento del canone etc.

In ogni caso possiamo affermare che il canone di solito tende a cambiare nel corso del tempo (anche se può aumentare solo al rinnovo del contratto) in base agli aggiornamenti degli indici medi Istat e al calcolo del valore dell’immobile.

Nel contratto è importante specificare le voci di cui si compone il corrispettivo dovuto. Esso si divide in:

  • Corrispettivo annuo, relativo al solo costo di locazione dell’immobile.
  • Spese annue, cioè le spese condominiali (Gestione ascensore, eventuale portiere etc.) e quelle per le utenze (acqua, spazzatura etc.)
  • Rata pattuita, la somma da versare ad ogni scadenza precisata nel contratto.

Le spese di ordinaria amministrazione sono generalmente a carico del conduttore mentre quelle relative alla manutenzione straordinaria sono a carico del locatore.

Durata della locazione

La durata del contratto di locazione è un elemento fondamentale relativo alla tipologia di contratto. 

Le principali formule sono 4 anni rinnovabili per altri 4 (4+4) e 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2). Tuttavia ci sono anche contratti transitori e per studenti che hanno una durata inferiore.

Registrazione contratto di locazione

Come già accennato, entro trenta giorni a partire dalla data di stipula (o dalla decorrenza, se questa è precedente) il locatore ed il conduttore sono obbligati a registrare il contratto presso l’ufficio delle entrate pagando le relative imposte. 

Chi deve registrare il contratto di locazione è il locatore ma i costi sono ripartiti equamente tra le parti. 

La registrazione non è obbligatoria per contratti di durata inferiore ai 30 giorni.

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Altri aspetti del contratto di locazione ad uso abitativo

Deposito cauzionale

E’ una somma di denaro (art. 11 legge 392/1978) che il locatore riceve a scopo di garanzia per eventuali danni e per l’adempimento degli obblighi del conduttore. 

Questa somma corrisponde ad un certo numero di mensilità (non più di tre) e cumula interessi nel tempo. Alla fine del contratto il conduttore la riceverà indietro insieme agli interessi maturati solo qualora le condizioni dell’immobile siano simili a quando lo ha ricevuto.

Verbale di consegna dell’immobile

Questo documento è importante per il conduttore poiché certifica che l’immobile è in buone condizioni e utilizzabile come concordato (art. 1575 n. 1 c.c.)

Tutti gli impianti devono essere funzionanti e a norma di legge. L’immobile viene considerato dalla legge in buono stato di manutenzione (art. 1590 c. 2 c.c.) e per questa ragione è sempre importante redarre un verbale in cui si descrivono le condizioni di ogni parte dell’abitazione.

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