Contratto preliminare di compravendita: tutto ciò che devi sapere quando lo stipuli

Contratto preliminare di compravendita: tutto ciò che devi sapere

Hai trovato un immobile interessante da acquistare o hai deciso di venderne uno che possiedi?

Il nostro consiglio è di tutelarti nel modo migliore possibile stipulando un preliminare di compravendita immobile.

Il contratto preliminare (o “compromesso”) è infatti un passaggio non solo utile, ma fondamentale per acquistare o vendere in maggior sicurezza un immobile.

Si tratta di un documento con valore legale che dovrà contenere tutti gli elementi essenziali del vero e proprio contratto di compravendita determinando l’obbligo da entrambe le parti a vendere e acquistare l’appartamento in questione.

Continua a leggere il nostro articolo per sapere come redarlo nel modo migliore possibile, occuparsi della sua registrazione e scopri tutti i nostri consigli per affrontare al meglio questo passaggio.

Il contenuto del contratto: aspetti fondamentali e accessori

Nel preliminare devono obbligatoriamente essere contenuti tutti gli elementi fondamentali del contratto definitivo.

Ricordiamo che più il compromesso sarà completo e specifico, maggiore sarà anche la precisione e la sicurezza nella redazione del contratto definitivo e, di conseguenza, la tutela degli interessi di entrambe le parti. Per questo sconsigliamo l’utilizzo di un fac simile del contratto preliminare e suggeriamo invece di crearlo ad hoc per la vostra compravendita.

Non bisogna dimenticare – altrimenti il contratto non si potrà considerare valido – i seguenti dettagli:

  • Le specifiche dell’immobile (indirizzo e caratteristiche come i metri quadri, il numero di vani, le planimetrie e i dati catastali, la categoria energetica)
  • La cifra di vendita concordata nonché la modalità di pagamento
  • Il consenso delle parti e la loro capacità di agire

Si potranno aggiungere inoltre le seguenti clausole accessorie:

  • La caparra o acconto (La stipula del contratto preliminare prevede spesso in concomitanza una somma che l’acquirente versa al venditore)
  • Il termine per la stipula del contratto (la data entro la quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di acquisto
  • La penale (una somma di denaro da versarsi nel caso una delle due parti non adempia al contratto, può essere prevista anche solo per il ritardo)

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Come stipulare un preliminare di compravendita

La legge non prevede che sia obbligatorio ricorrere a un notaio per la stipula del preliminare di vendita. Il nostro consiglio, però, è di procedere con particolare cautela nei seguenti casi:

  • acconti particolarmente sostanziosi
  • tempistiche lunghe tra preliminare e definitivo
  • quando il venditore è un soggetto fallibile

Nei casi sopracitati, per garantire la massima tutela sia al futuro acquirente che al venditore, suggeriamo infatti di stipulare il compromesso dal notaio.

È possibile farlo tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. 

La registrazione del preliminare di compravendita: tempistiche e costi

Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. 

Quando? Entro 20 giorni dalla sua redazione e sottoscrizione, entro 30 giorni se stipulato con atto notarile.

Per quanto riguarda i costi, va sempre versata l’imposta di registro (fissa, a prescindere dal valore dell’immobile) di 200 Euro e l’imposta di bollo (16 Euro ogni 4 facciate o 100 righe, oppure 155 Euro se il contratto è redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata).

Qualora il preliminare preveda il pagamento di una somma in anticipo, è dovuta anche l’imposta di registro. Questa consiste:

  • nello 0,50% della cifra prevista come caparra confirmatoria
  • oppure nel 3% dell’acconto se il trasferimento non è soggetto a Iva, o in misura fissa di 200 Euro per le compravendite soggette a Iva. 

A tal proposito ricordiamo che vi è una differenza legale tra caparra e acconto: la caparra è una tutela per il venditore in quanto viene versata da colui che acquista a titolo di garanzia. Ciò significa che se l’acquirente non dovesse portare a termine l’acquisto, il venditore sarà risarcito trattenendo la somma versata con la caparra confirmatoria. L’acconto è un semplice pagamento parziale. 

In ogni caso la cifra corrisposta per queste imposte verrà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita e non sarà quindi una spesa in più da sostenere.

E, a proposito di spesa, vi state chiedendo chi deve occuparsi delle spese per il preliminare di compravendita? Saranno le stesse parti coinvolte – acquirente o venditore – a stabilire e concordare chi debba sostenerle.

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E se si prevede l’accensione di un mutuo?

In questo caso, è bene che il preliminare di compravendita includa la clausola sospensiva alla delibera di mutuo.

Questa clausola stabilisce infatti che l’acquisto dell’immobile avrà luogo solo se la banca selezionata delibererà il mutuo richiesto (per l’importo necessario ed entro le date stabilite). Includere questo dettaglio nel compromesso è a particolare tutela dell’acquirente perché evita che perda la caparra nel caso il mutuo non venga concesso.

Ricordiamo anche che è possibile indicare nel contratto la possibilità da parte dell’acquirente di richiedere l’erogazione del mutuo ad altri istituti finanziari in caso di risposta negativa della banca indicata.

Quando l’immobile è soggetto a ipoteca

In questo caso, va necessariamente indicato nel contratto preliminare di vendita anche la presenza di ipoteche da parte del venditore. 

Nel caso il futuro acquirente si accorgesse della presenza di un’ipoteca non dichiarata dal venditore nel preliminare di compravendita, potrà agire in giudizio per chiedere immediatamente la risoluzione del contratto.

Adesso conosci tutti i dettagli per stipulare un preliminare di compravendita. Hai ancora paura di commettere qualche errore? Leggi i nostri consigli per vendere casa.