contratto transitorio

Contratto transitorio: tutto quello che devi sapere

Il contratto transitorio è uno strumento fondamentale per le categorie di inquilini e proprietari che hanno l’esigenza di affittare per brevi periodi.

In questo articolo affronteremo tutte le caratteristiche di questa tipologia contrattuale vedendo come sfruttarla al meglio. Partiremo dai riferimenti legali sul contratto di locazione. In seguito vedremo durata minima e massima del contratto e le modalità di rinnovo. Ci occuperemo poi di come redigere un contratto e come comportarsi quando si deve effettuare la disdetta del contratto. Nel paragrafo conclusivo ci concentreremo sul quale regime fiscale contratto transitorio utilizzare.

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Contratto di locazione transitorio e riferimenti legali

Tra le varie tipologie del contratto di affitto, quello ad uso transitorio è il più breve per durata. Si tratta di una tipologia contrattuale regolamentata dal dall’art. 5 l. n. 431/1998 che rinvia per quanto riguarda la durata e modalità di stipula al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002.

La locazione transitoria avrà alcune limitazioni per la sua applicazione ma consente di derogare alla normale durata degli affitti. Queste limitazioni riguardano nello specifico le cause dell’esigenza transitoria. Infatti solo avendo delle motivazioni valide sarà possibile stipulare un contratto di locazione. Per questa ragione i soggetti principalmente interessati a questo tipo di contratto saranno studenti fuori sede e lavoratori in trasferta per periodi medio-brevi. 

Durata minima e massima e rinnovo del contratto

Come già detto la durata contratto di locazione transitorio deroga alla normale durata prevista dalla legge in materia. La durata minima del contratto è stata recentemente modificata con l’art. 2 comma 1 D.M. 16/1/2017.

Questo specifica che la durata minima, contrariamente al passato, può essere inferiore ai 30 giorni. Viene a crearsi così una sorta di contratto di locazione ad uso transitorio “breve”. Ecco le possibilità che offre questo contratto:

  • Affittare a canone libero anche nei comuni dove occorre usare il canone concordato.
  • Libera ripartizione delle spese inquilino-proprietario
  • Non serve indicare l’esigenza transitoria
  • Non si dovrà registrare il contratto ma bisognerà effettuare la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017.

La durata massima è di 18 mesi. Per ottenere un contratto ad uso transitorio non si potrà superare questi limiti. In caso contrario il contratto verrà fatto rientrare all’interno delle categorie ordinarie come il 4+4 o il 3+2.

Se invece dopo i 18 mesi trascorsi le cause dell’esigenza provvisoria continuano a sussistere si potrà rinnovare il contratto per altri 18 mesi. Dopo il primo rinnovo la locazione dovrà essere ricondotta ad un contratto di tipo ordinario. Quindi il rinnovo contratto transitorio è possibile solo una volta.

Come redigere un contratto affitto transitorio

Per redigere correttamente un contratto di questo tipo serviranno alcuni elementi imprescindibili. Vediamoli brevemente insieme:

  • Generalità di proprietario e inquilino
  • Descrizione completa dell’immobile
  • Importo e modalità di pagamento del canone mensile pattuito 
  • Durata del contratto di affitto
  • Causa dell’esigenza transitoria comprovata dalla relativa documentazione. Ad esempio una dichiarazione del datore di lavoro oppure la documentazione universitaria. Nota bene, senza questa le giuste motivazioni il contratto non sarà considerato ad uso transitorio. Bensì verrà trattato come un contratto ordinario, perdendo i relativi vantaggi. Sono esclusi i contratti di durata inferiore a 30 giorni.
  • Attestazione di prestazione energetica (APE), anche questa obbligatoria.
  • Ripartizione spese proprietario inquilino.

Disdetta del contratto 

Per disdire un contratto transitorio sarà sufficiente attendere la naturale decorrenza del contratto al termine dei 18 mesi. Non sarà quindi necessario comunicare la disdetta al proprietario con alcun preavviso. Ciò vale a causa della natura transitoria che è chiarita fin dal principio.

Occorre precisare che se tale esigenza temporanea è richiesta dal proprietario allora egli dovrà necessariamente avvertire l’inquilino dell’eventuale disdetta. 

Qualora l’inquilino decida di restare nell’immobile e le cause di transitorietà sono ormai terminate il contratto afferisce al regime ordinario 4 + 4.

Regime fiscale contratto transitorio

Se ci si chiede cosa serve per affittare una casa una delle risposte è senza dubbio una buona pianificazione fiscale delle tasse dovute. Per i contratti transitori, come per le altre tipologie, sarà possibile scegliere tra regime ordinario Irpef e regime di cedolare secca.

Contratto transitorio tassazione Irpef: 

Come per tutti i contratti sarà necessario in questo caso presentare la documentazione necessaria presso l’ufficio delle entrate. L’aliquota in questo caso sarà del 21% e ci saranno da considerare le imposte di bollo e l’imposta di registro.

Contratto transitorio cedolare secca:

Sfruttando il regime di cedolare secca chi intende affittare casa avrà un notevole risparmio sulle tasse. Questa formula è infatti particolarmente indicata per i contratti transitori e quelli per studenti universitari. Si tratta in ogni caso di casi particolari che vanno valutati di volta in volta. Potranno accedere a questo metodo contributivo solo le persone fisiche.

Per i canoni concordati l’aliquota è del 10% e non sarà necessario pagare le imposte di bollo e l’imposta di registro.