costi e tipologie del contratto di affitto

Costi e tipologie del contratto di affitto

I contratti di affitto sono un argomento molto vasto e articolato che spesso possono creare confusione. In un nostro precedente articolo vi avevamo parlato di come fare un contratto di locazione.

Questa volta abbiamo posto alcune domande allo studio MF – Juridical Advisor, una realtà professionale che si occupa di dare assistenza e consulenza al cliente in ogni ambito giuridico-legale: dalla consulenza (con particolare attenzione al diritto immobiliare, al diritto commerciale, alla contrattualistica ed al diritto bancario) all’attività di pareristica, a servizi di interpretariato in ambito giuridico (in lingua inglese, spagnolo e portoghese) e servizi di gestione ed espletamento pratiche, seguendo così il cliente a 360°.

Grazie alla loro competenza in materia e alla pluriennale esperienza chiariremo ogni aspetto riguardante specificatamente i costi e le tipologie del contratto di affitto.

Tipologie del contratto di affitto

Le tipologie di contratto di locazione sono suddivisibili a seconda della categoria di soggetti interessati:

  • per le famiglie: il contratto tipico a favore di questa categoria è quello definito ad uso abitativo, disciplinato dalla Legge n. 431/1998, in cui le parti possono determinare liberamente il corrispettivo (canone di locazione), pur rispettando una durata minima del contratto di 8 anni (4+4), fatta salva la possibilità di recedere anticipatamente, nei casi consentiti, alla prima scadenza quadriennale.
  • per gli studenti: sempre la Legge n. 431/98 prevede la possibilità di stipulare contratti di natura transitoria per studenti universitari, definiti sulla base di accordi locali tra enti comunali, associazioni di categoria di proprietari ed inquilini. In tal caso, la normativa stabilisce che la durata del contratto non deve essere inferiore ai 6 mesi e non superiore a 3 anni (rinnovabili alla prima scadenza). In questo caso, a differenza del contratto  di locazione ad uso abitativo, il canone di locazione non è liberamente determinato tra le parti ma è stabilito sulla base di accordi locali.
  • per i lavoratori: infine, il D.M. 20 dicembre 2002 ha introdotto contratti-tipo approvati sulla base di accordi locali tra associazioni di proprietari ed inquilini, anch’essi di natura transitoria. In tal caso, il contratto non può avere una durata inferiore ad 1 mese e non superiore a 18 mesi. Esempio tipico è il contratto di locazione per i lavoratori di aziende impiegati in trasferta per periodo di tempo medio-lunghi.

Quali sono i costi fissi dei contratto di affitto?

Studio MF – Juridical Advisor:

“Al di là del canone di locazione, i costi contrattuali tipici sono rappresentati dal versamento del deposito cauzionale (non superiore alle 3 mensilità locatizie), il cui scopo è quello di garantire il proprietario dell’immobile da eventuali inadempimenti contrattuali del conduttore.

Il deposito cauzionale viene restituito all’inquilino al termine della locazione, in assenza di inadempimenti da parte di quest’ultimo.

Secondo la legge che disciplina le locazioni degli immobili urbani (sia abitativi che commerciali), il deposito cauzionale, rappresentando una somma immobilizzata per il conduttore, è produttivo di interessi legali che il proprietario-locatore deve corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.

Un altro costo, questa volta a carico del conduttore, è rappresentato dall’adeguamento del canone di locazione all’indice Istat, un meccanismo di rivalutazione monetaria su base annua del costo della vita. Ha lo scopo di attualizzare l’ammontare del canone di locazione, quale importo corrisposto periodicamente in un arco temporale medio-lungo.

Per i proprietari di immobili che optano per l’applicazione dell’adeguamento Istat, un costo è rappresentato dalle imposte dirette, ovvero dal regime di tassazione ai fini Irpef.

Quali sono le imposte indirette?

Studio MF – Juridical Advisor:

  • l’imposta di bollo, dovuta su ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare e rappresentata dall’applicazione di una marca da bollo da € 16,00 ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto (la marca da bollo non deve recare data successiva a quella indicata sul contratto di locazione);
  • l’imposta di registro: commisurata al canone di locazione pattuito e, in ogni caso, di importo non inferiore a € 67,00

Con il d. lgs. 14 marzo 2011, è stata introdotta la possibilità, di rinunciare all’applicazione dell’adeguamento Istat, previa applicazione della c.d. “cedolare secca”, che si sostanzia in un regime fiscale facoltativo in capo al locatore.

Quest’ultimo, invece di vedersi applicato il regime fiscale ordinario, andrà a pagare un’imposta sostitutiva la cui aliquota è del 21% sul canone di locazione annuo contrattualizzato liberamente tra le parti oppure un’aliquota del 10% sui contratti di locazione a canone concordato.

Con l’applicazione della cedolare secca, viene meno il costo derivante dall’imposta di bollo e dall’imposta di registro dovuta per la registrazione, risoluzione o proroga del contratto. Permane, invece, l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

Ci sono differenze nei contratti in base alla regione in cui si trova l’immobile?

Studio MF – Juridical Advisor:

La locazione turistica è quella soggetta alle leggi regionali vigenti. Esse regolamentano la durata delle locazioni svolte tramite l’esercizio di affittacamere e di bed and breakfast, anche mediante l’utilizzo di unità abitative ammobiliate ad uso turistico. 

Ricordiamo infine che è fondamentale un’attenta lettura e comprensione di ogni singola clausola del contratto di locazione. Il team di Homstate offre una consulenza immobiliare gratuita e senza impegno per aiutarti nella scelta adatta a te!