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Diritto di prelazione su immobili: la prelazione nella vendita dell’immobile

Il diritto di prelazione è quel diritto che prevede, per base legale o volontaria (come accordo tra due parti), di preferire un soggetto rispetto a un altro in una negoziazione giuridica.

Nel campo immobiliare il diritto di prelazione sugli immobili si caratterizza per l’impossibilità di affittare o vendere casa a un soggetto, senza riconoscere la precedenza ad altre persone che, a parità di condizioni, rivendicano tale diritto.

Vediamo adesso nel dettaglio il significato, le circostanze e le ipotesi ricorrenti in cui può essere applicato il diritto di prelazione per immobili a uso abitativo o commerciale.

Prelazione: significato e tipologie

La prelazione dal punto di vista giuridico consiste nel diritto ad essere preferiti ad altri soggetti nella risoluzione di un contratto.

Esempi tipici sono, appunto, quelli che riguardano il diritto di prelazione nella vendita di un immobile, sia esso un appartamento o un edificio a uso commerciale.

Questo significa che se il proprietario intende mettere in vendita l’immobile, deve concedere la preferenza al prelazionario, cioè a colui che detiene il diritto di prelazione sull’appartamento, senza alcuna speculazione, quindi il prezzo richiesto a terzi deve essere il medesimo di quello richiesto al prelazionario.

Il diritto di prelazione può essere di due tipologie, con modalità e conseguenze differenti nel caso di una sua effrazione:

  • Diritto di prelazione legale, che trova il suo fondamento nella legge stessa e ha efficacia reale;
  • Diritto di prelazione volontaria, che si caratterizza per essere frutto di un libero accordo tra le parti e ha efficacia obbligatoria. In questo caso il concedente (o prelazionante) concede il titolo di prelazione mediante un atto di prelazione.

Naturalmente, nel caso in cui il prelazionario non abbia interesse a rivendicare tale diritto, può effettuare in qualsiasi condizione la rinuncia al diritto di prelazione.

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Esercizio del diritto di prelazione nella compravendita di un immobile

L’esercizio del diritto di prelazione prevede che il prelazionario venga informato per mezzo di una comunicazione ufficiale della volontà di vendere l’immobile e del prezzo di vendita.

A questo punto il prelazionario avrà sessanta giorni di tempo dall’arrivo della comunicazione per decidere se acquistare l’appartamento al prezzo stabilito dal proprietario. Nei casi di prelazione volontaria, se il proprietario intende mettere in vendita l’appartamento omettendo la comunicazione (chiamata denuntiatio) o vendendo l’immobile a un prezzo inferiore, il titolare del diritto di prelazione potrà rivalersi e ottenere un risarcimento. Ma non potrà comunque rivendicare pretese sull’appartamento già venduto.

Diverso è il caso della prelazione legale: quest’ultima è prevista in casi particolari (come nel caso di un immobile ereditato insieme ad altri eredi consanguinei) e ha efficacia reale, ciò significa che il mancato rispetto del diritto di prelazione può portare a un annullamento della compravendita.

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Diritto di prelazione su immobili a uso abitativo

Il diritto di prelazione sugli immobili a uso abitativo viene spesso esercitato nel caso in cui si voglia vendere un immobile già locato.

Se sei il proprietario di un appartamento locato e vuoi vendere l’immobile prima dello scadere del contratto sappi che il locatario detiene il diritto di locazione alla prima scadenza.

Detto in altre parole, sia che il tipo di contratto di locazione sia 4 anni + 4, sia che si tratti di un canone concordato del 3+2 per vendere casa prima del completamento della prima scadenza dell’atto di locazione è necessario avvisare formalmente il locatario, che avrà precedenza nell’acquisto dell’appartamento a parità di condizioni.

Ci sono tuttavia casi in cui il diritto di prelazione sull’abitazione locata non è valido, in particolare se il contratto è già stato rinnovato alla prima scadenza o se il proprietario vuole regalare l’immobile o assegnarlo a un parente entro il secondo grado.

Un altro caso non valido è quello del diritto di prelazione dell’appartamento confinante, infatti contrariamente a quanto si crede, se il proprietario intende vendere un immobile a uso abitativo, il vicino di casa non ha per legge alcun diritto di prelazione sull’appartamento. Questo naturalmente non esclude che possa esistere un contratto privato tra le parti in cui una o entrambe si impegnano, in caso di vendita, a interpellare il dirimpettaio prima di sentire altri possibili acquirenti.

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