documenti per vendere casa

I documenti necessari per vendere casa

Vendere una casa, indipendentemente da quello che può essere il motivo che ci spinge verso tale decisione, non è quasi mai una cosa semplice. Quando si decide, però, può capitare di voler concludere la compravendita in tempi brevi, lasciandosi un pochino travolgere da certi aspetti sicuramente importanti ma che non devono farci trascurare ciò che sta alla base: disporre di tutti i documenti per vendere casa, senza i quali non si potrebbe comunque procedere, anche se trovassimo immediatamente un possibile acquirente.

Vediamo insieme, dunque, che cosa serve esattamente per poter vendere una casa.

Documenti relativi all’immobile

Oltre ai documenti riguardanti il venditore, che deve essere chiaramente il proprietario effettivo della casa, è necessario raccogliere anche tutta una serie di documenti riguardanti in modo specifico l’immobile oggetto della compravendita. Si tratta, talvolta, di documentazione non semplicissima da reperire, dunque è bene organizzarsi per tempo se non ci si vuole ritrovare ad avere intoppi quando si è magari già in fase di trattativa con un potenziale acquirente.

Vediamo, nel dettaglio, che cosa serve esattamente per poter vendere una casa:

  • Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, di donazione, successione, ecc.) che comprovi la modalità attraverso la quale si è entrati in possesso dell’immobile.
  • Visura catastale: è necessaria per identificare inequivocabilmente l’immobile in questione, dal momento che ne definisce la classe, la categoria, la rendita, ecc., oltre a fornire tutte le informazioni su chi vanta diritti reali sulla casa stessa (proprietario). E’ necessario verificare che sia aggiornata nei registri catastali, perché potrebbe anche non esserlo e, in quel caso, occorre chiedere una visura ipotecaria in conservazione.
  • Planimetria catastale: si tratta della piantina della casa, in pratica è il disegno da cui risulta la distribuzione dei locali, le misure, ecc.
  • Titolo edificatorio abilitativo: si tratta di un documento che ha a che fare con la licenza edilizia, il permesso di costruire e molti altri aspetti legati all’urbanistica.
  • Certificato di agibilità o abitabilità, dal quale risulti che la casa risponde a determinati requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, ecc.
  • Visura ipotecaria: è un documento che viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate (si può avere anche online, gratuitamente) al fine di dimostrare che la casa non è gravata da ipoteche, pignoramenti, decreti ingiuntivi o altro.
  • Regolamento di condominio, laddove presente, con l’indicazione delle spese condominiali, ecc.
  • Eventuale contratto di locazione, se l’immobile risulta affittato a terzi.
  • Copia del contratto di mutuo, se la casa che si desidera vendere ne è gravata.
  • Eventuale autorizzazione dei Beni Culturali, solo se si tratta di un immobile di un certo tipo, quindi assoggettato a determinati vincoli dalla Soprintendenza.

Se si tratta di una casa con giardino, è bene ricordarsi che ci sono altri due documenti molto importanti che devono essere presentati:

  • Certificato di destinazione urbanistica (CDU), obbligatorio nel caso in cui il terreno superi i 5000 mq (diversamente è facoltativo).
  • Scheda relativa al pozzo artesiano per uso domestico (serve per poter prelevare acque pubbliche dalle falde sotterranee per irrigare il proprio giardino).
affidati ad un consulente immobiliare digitale

Attestato di prestazione energetica (APE)

Tra i documenti indispensabili per vendere casa non abbiamo ancora, volutamente, citato l’Attestato di Prestazione Energetica, detto APE, proprio perché merita un discorso a parte.

Si tratta, infatti, di un documento imprescindibile e che deve essere disponibile fin da subito, non appena si decide di vendere una casa. Senza certificato è impossibile fare una valutazione dell’immobile, non è neppure consentito fare pubblicità, né ovviamente si può anche solo lontanamente pensare di poter arrivare al momento del rogito senza averlo.

A cosa serve l’APE e quali sono i documenti necessari per arrivare alla stesura di tale documento?

L’Attestato di Prestazione Energetica, lo dice il termine stesso, serve a stabilire la classe energetica e l’indice di prestazione energetica di un immobile. Sono dati importanti, questi, perché inquadrano quelli che saranno verosimilmente i consumi di quell’abitazione. La documentazione che occorre per arrivare alla stesura dell’APE è la seguente:

  • Planimetria catastale e visura catastale
  • Libretto dell’impianto termico, se si tratta di impianto autonomo.
  • Libretto di centrale, per gli impianti centralizzati.
  • Anno di costruzione dell’immobile, recuperabile dagli atti notarili.
  • Documento d’identità del proprietario.

Un tecnico specializzato, in qualità di certificatore, dovrà raccogliere tutta la documentazione ed effettuare un sopralluogo per verificare di persona le caratteristiche della casa che si desidera vendere. In questo modo, potrà ad esempio accertare le caratteristiche di muri, pavimenti, infissi, ecc. Tutte cose importantissime ai fini della stesura di tale attestato.

Le classi previste per quanto concerne la prestazione energetica sono dieci, e si va dal massimo dell’efficienza (A4) fino al minimo previsto (G).

Fino a qualche anno fa (giugno 2013), al posto dell’APE c’era l’ACE (Attestato Certificazione Energetica): quest’ultimo ha comunque una validità di 10 anni, a meno che non siano state apportate modifiche significative nel frattempo.

Documenti per vendere una casa ereditata o avuta in donazione

Abbiamo visto, in sostanza, quali sono tutti i documenti necessari per poter arrivare senza problemi al momento del rogito notarile, vale a dire alla stesura del contratto che sancisce definitivamente il passaggio di proprietà dell’immobile.

Una breve menzione a parte meritano quelle case che sono state ricevute a seguito di una pratica di successione. Nel caso si voglia vendere un immobile ereditato, infatti, ci sono ulteriori procedure da seguire e documenti da produrre: tra tutti, ricordiamo la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, da formalizzare tramite notaio, e la dichiarazione di successione, da presentare all’Agenzia delle Entrate

Documenti personali del proprietario

La primissima cosa che il venditore dovrebbe fare è sincerarsi di disporre dei seguenti documenti personali:

  • Carta d’identità (chiaramente non scaduta)
  • Codice fiscale / tessera sanitaria
  • Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
  • Copia di eventuali convenzioni extra matrimoniali
  • Copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso per i cittadini extra UE

Una volta appurato di possedere regolarmente tutta questa documentazione, allora si può procedere pensando a quali sono tutti gli altri documenti necessari per poter vendere casa.

Ora che conosci tutti i documenti per vendere casa, va detto che il venditore è sempre assolutamente libero di scegliere se tentare di vendere l’immobile per conto proprio, semplicemente tramite inserzioni, annunci sul web e affidandosi al semplice passaparola, o se invece sia preferibile rivolgersi ad un’agenzia immobiliare o, comunque, ad un consulente del settore.

In quest’ultimo caso, a fronte ovviamente del pagamento di un compenso, si avrà di certo un’assistenza maggiore anche per quanto concerne la preparazione di tutta la documentazione occorrente. Potrebbe dunque rivelarsi una soluzione vincente e semplificare, di molto, le cose.