Gestione affitti brevi, come massimizzare i guadagni?

La gestione affitti brevi è fondamentale per ottenere il massimo dal proprio immobile. Proprio questa tipologia di contratti sta riscuotendo molto successo negli ultimi anni.

In questo articolo vedremo le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche e quando si può affittare per brevi periodi. Ci soffermeremo sui portali online (OTA) per affittare la propria casa, valutandone pro e contro. Ci dedicheremo a chi intende massimizzare i guadagni trasformando gli affitti brevi in una solida fonte di reddito attraverso l’intermediazione immobiliare.

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Locazioni brevi turistiche

Tra le varie tipologie del contratto di affitto, gli affitti brevi trovano il loro naturale contesto nel settore turistico. 

Affittando a turisti per brevi periodi il proprietario potrebbe avere un maggiore introito rispetto ad una formula contrattuale tradizionale (4+4, 3+2).

Questa tipologia di contratto è regolata dall’art. 4 del DL n° 50/17, vediamone le caratteristiche:

  • La durata dell’affitto non deve superare i 30 giorni.
  • Non è prevista la registrazione del contratto.
  • Questa tipologia di contratto si applica ai soli immobili abitativi.
  • Devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
  • Possono essere inseriti dei servizi accessori (pulizia degli ambienti, servizio lavanderia, etc.) a patto che non siano preponderanti rispetto alla mera locazione.

Vedi anche: Cosa serve per affittare una casa

Portali OTA e intermediari immobiliari

Per molte persone l’affitto breve della propria casa può essere un’ottima entrata fissa (tenendo ben presente la tassazione affitti brevi). Spesso tuttavia il lavoro, gli impegni o gli adempimenti burocratici non consentono di dedicare a quest’attività il tempo che richiede. Per questa ragione sempre più persone nel mondo si affidano agli intermediari immobiliari o ai portali Ota.

I portali OTA (Online Travel Agencies) sono tutti quei siti internet che permettono di affidare la gestione affitti brevi a degli intermediari che se ne occupino al posto del proprietario. L’alternativa all’intermediazione online potrebbe essere quella di affidarsi ad un’agenzia affitti brevi sul proprio territorio.

Decidere di affidarsi a degli intermediari può essere una buona soluzione in alcuni casi.

Per certo si hanno dei vantaggi:

  • Evitare la burocrazia.
  • Non dover dedicare troppo tempo alla gestione dell’immobile.
  • Avere una buona garanzia di trovare sempre affittuari (ovviamente non è una certezza).
  • Non doversi occupare della gestione delle prenotazioni

Ma non mancano anche gli svantaggi:

  • Poca flessibilità nella gestione dell’affitto rispetto ad affittarlo in prima persona.
  • Distanza fisica dall’intermediario che può comportare delle difficoltà (riferito a chi si affida ai portali online).
  • Costo fisso del servizio (di solito una percentuale su ogni affitto).

In questo caso tuttavia ci vediamo propensi a sostenere che i vantaggi possano essere superiori agli svantaggi. Si tratta comunque di valutare i singoli casi, ma una gestione affitti brevi davvero remunerativa rischia di diventare troppo pesante per chi non è un professionista che conosce il settore immobiliare.

Oltre alla burocrazia da dover affrontare, con relativi costi, ci sarebbe anche il tempo da dedicare alla ricerca continua degli affittuari e la gestione generale della o delle case che si intendono affittare.

Per tutto quello che riguarda l’affitto del tuo immobile puoi rivolgerti gratuitamente ad un Mentore di Homestate, un professionista del settore che conosce il mondo immobiliare e che può mostrarti le opportunità che hai a disposizione.

Diventare un intermediario immobiliare

Qualora tu abbia più di un immobile o voglia occuparti di immobili di terzi dovrai diventare un intermediario immobiliare. La gestione di più affitti comporta infatti maggiori guadagni ma anche una maggiore quantità di tempo da dover dedicare a quest’attività rendendola, di fatto, un impiego primario.

Quando si sceglie di affrontare questa strada professionale i modelli di business sono diversi e vanno scelti in base alle proprie caratteristiche e al proprio target di riferimento. 

Per riassumere vi parleremo dei due principali modi per lavorare con gli affitti brevi:

Gestione immobili di terzi come CAV

Una possibilità che richiede più responsabilità ma comporta un guadagno maggiore è quella di costituire una casa vacanze (CAV) in forma imprenditoriale. Una CAV è composta da almeno tre unità abitative site nella stessa struttura oppure facenti parte di una zona territoriale omogenea. 

Il vantaggio di questo modello di business è rappresentato dal guadagno che si ha gestendo gli immobili. In questo caso l’intera differenza tra canone da versare al proprietario e affitto richiesto va al gestore del CAV.

Il rovescio della medaglia, nella gestione casa vacanze, è che si hanno grandi responsabilità per quanto riguarda il comportamento degli ospiti nella struttura. 

Gestione immobili di terzi come intermediario

Lavorare come intermediario libera da ogni tipo di responsabilità riguardo gli ospiti e le eventuali inadempienze degli stessi ma genera un profitto minore. Il ruolo dell’intermediario è quello di unire domanda e offerta e quello che ci guadagna è una provvigione (in genere 15-20%) sull’affitto ricavato dal proprietario.

Generare tanto profitto richiederà un lavoro di squadra, quindi probabilmente sarà necessario lavorare in team per concludere la maggior quantità di contratti possibili.