La gestione di un immobile in comproprietà

Sono diverse le situazioni che possono determinare la comproprietà di un immobile, e non sempre la gestione di diritti e doveri risulta semplice. Possono insorgere, infatti, pareri discordanti in merito all’utilizzo della casa, oppure può esserci disaccordo per quanto concerne le modalità di vendita o la suddivisione di tutte le varie spese. Ecco perché, quando si è in presenza di una comproprietà immobiliare, è necessario trovare il giusto equilibrio tra le parti e seguire ciò che le normative impongono. Qui di seguito cercheremo di fare chiarezza sull’argomento e di dare tutte le indicazioni di base utili per gestire al meglio una casa in comproprietà.

I casi più frequenti di comproprietà immobiliare

Avere un immobile in comproprietà, o in comunione, significa non esserne l’unico proprietario, nel senso che altri (uno o più) possono detenere delle quote percentuali di proprietà. La ripartizione, infatti, avviene proprio per quote e non in base ad eventuali porzioni di casa: ogni comproprietario è titolare di una certa percentuale, che chiaramente può anche variare da uno all’altro.

Il caso più frequente di comproprietà è quello dei coniugi che si trovano in regime di comunione dei beni, entrambi con quota 50%.

Un altro caso piuttosto comune è quello che si presenta quando un genitore viene a mancare e, di conseguenza, il 50% dell’immobile di sua proprietà va al coniuge superstite, mentre invece il restante 50% viene equamente diviso tra i figli.

Terzo ed ultimo caso di casa in comproprietà è quello in cui due o più parti si accordano per acquistare insieme un determinato immobile, come potrebbe essere, ad esempio, un appartamento al mare o in montagna, da sfruttare durante le vacanze. A tale proposito, esiste anche l’opzione della multiproprietà, che ha caratteristiche particolari.

Quali sono gli obblighi dei comproprietari?

Innanzitutto, è bene chiarire che ogni comproprietario di un determinato immobile ha la possibilità di utilizzarlo ma non può impedire agli altri di fare altrettanto. Sulla base di questo principio, sostanzialmente sono tre gli obblighi da rispettare:

  • Non impedire agli altri comproprietari il pari utilizzo dell’immobile, sempre nel rispetto di tutti: nel caso in cui si tratti di un immobile che può essere utilizzato contemporaneamente da più parti, ovviamente diventa tutto molto più semplice da gestire.
  • Non alterare la destinazione d’uso del bene, salvo consenso degli altri comproprietari.
  • Non pregiudicare il bene, vale a dire non fare nulla che possa danneggiarlo più o meno gravemente.

Il mancato rispetto di questi obblighi da parte di un comproprietario può far sì che gli altri richiedano la cessazione di uso ed anche il pagamento di un’indennità. Ecco perché, a seconda delle circostanze, può essere molto importante chiarire, fin da subito e con grande precisione, i termini di utilizzo del bene in comune da parte dei vari proprietari, con l’individuazione di turni, ecc.

Come già specificato, può accadere che uno stesso immobile possa essere utilizzato contemporaneamente da più comproprietari. Ma se ciò non è possibile? In tal caso, il singolo potrà usufruirne, anche in via esclusiva, ma sempre rispettando il criterio per cui anche gli altri hanno il medesimo diritto al “pari uso”. Vediamo, dunque, di fare chiarezza anche su questo termine: “pari uso”, infatti, non significa uso identico e contemporaneo, perché molto spesso questa è una condizione che non può essere messa in atto, ma significa che il singolo comproprietario può utilizzare l’immobile finché ciò non vada, di fatto, ad impedire agli altri di fare altrettanto, o comunque fino a che gli altri comproprietari non si lamentino per un eccessivo utilizzo da parte di uno soltanto, magari chiedendo pure la cessazione di uso.

Per fare un esempio pratico, se tre persone si ritrovano ad essere proprietarie in egual misura di un piccolo magazzino, non è accettabile che uno soltanto si appropri dell’intero spazio, occupandolo con cose proprie, senza dare agli altri l’opportunità di fare altrettanto. Potrebbe essergli consentito, se tutti sono d’accordo, per far fronte ad una circostanza occasionale e di breve durata, ad esempio in attesa di fare un trasloco, ma non può essere considerata la regola. Tutti devono poter disporre allo stesso modo dell’immobile di cui sono proprietari insieme.

La vendita di una casa in comproprietà

Spesso si sente parlare di proprietà indivisa o casa indivisa: si tratta di un linguaggio tipicamente giuridico che sta ad indicare, molto semplicemente, un immobile la cui titolarità spetta a due o più persone, in base al criterio di “quote percentuali” di cui dicevamo nei paragrafi precedenti. E’ un modo alternativo, insomma, di riferirsi alla comproprietà di un immobile.

Uno degli aspetti più interessanti da analizzare, quando si parla di un appartamento indiviso, è quello legato alla sua vendita. Vendere un immobile richiede sempre un iter ben preciso da seguire e determinate norme da rispettare, a maggior ragione ci sono alcune cose importanti da sapere nel caso in cui si tratti di una casa in comproprietà.

Tempo fa avevamo già affrontato nello specifico l’argomento delle case ricevute in eredità e cosa è necessario fare prima di poterle vendere. In particolare, avevamo anche parlato dell’ipotesi in cui i proprietari si ritrovino ad essere due o più.

Lavori su immobile in comproprietà, ripartizione spese e come uscirne

E’ chiaramente possibile che anche un immobile in comproprietà necessiti di alcuni lavori di manutenzione. A meno che le parti non si accordino prima, se uno solo dovesse decidere di apportare delle migliorie per favorire il godimento del bene da parte di se stesso e degli altri, le spese resterebbero comunque a carico suo e non avrebbe modo di richiedere alcun rimborso agli altri.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese di ordinaria amministrazione, queste possono eventualmente essere sostenute anche solo da un comproprietario, che poi potrà farsi rimborsare dagli altri (sempre in base alla quota di proprietà detenuta). In caso di spese di straordinaria amministrazione, invece, occorrerà il consenso unanime di tutti, prima di poter procedere.

Ogni comproprietario ha la possibilità di uscire dalla comproprietà, e per farlo può rivolgersi ad un giudice, che eventualmente disporrà poi una risuddivisione delle quote. Il giudice può valutare se sia possibile una suddivisione in natura o altrimenti troverà soluzioni alternative: ad esempio, si può pensare alla vendita della quota agli altri comproprietari, oppure all’attribuzione dell’intero bene ad uno soltanto, con conseguente liquidazione agli altri delle rispettive quote, oppure ancora si può procedere con la vendita all’asta dell’immobile (e successiva ripartizione del ricavato tra le parti).

Nel caso in cui si tratti di due coniugi, solo la separazione legale può liberare dalla comunione dei beni.