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Vendere casa ad un costruttore: Come funziona la permuta della casa con il costruttore?

La permuta della casa con il costruttore è una particolare forma di scambio immobiliare che prevede la cessione dell’immobile in costruzione in cambio di una casa già edificata. In questi casi si parla di permuta in conto di vendita.

I vantaggi di questo tipo di operazione dal punto di vista di chi acquista riguardano la possibilità di ottenere un immobile nuovo in cambio di una casa inutilizzata. Dal punto di vista del costruttore, invece, si tratta di un’operazione vantaggiosa perché permette di permutare un immobile invenduto con una casa che, per la posizione vantaggiosa o l’elevata metratura, può essere trasformata in un’unità immobiliare da cui ricavare un buon profitto.

Non sempre, però, i costruttori sono disponibili a permutare un appartamento nuovo con una casa già esistente. In genere, infatti, sono più interessati alla liquidità immediata, cosa che non sempre  è garantita da questo tipo di operazione. Vediamo insieme in quali casi i costruttori accettano permute.

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Quali sono i costruttori che accettano permute?

Dal punto di vista strettamente burocratico la permuta della casa con il costruttore non differisce in modo sostanziale dalla compravendita immobiliare. L’iter è molto simile a quello di una regolare operazione di vendita dell’immobile.

È possibile preparare una proposta di vendita immobiliare a cui far seguire un regolare contratto che tuteli entrambi le parti. L’unica differenza è che, invece di un versamento di denaro, avviene uno scambio di beni immobili.

Tuttavia, bisogna sottolineare che difficilmente si tratterà di una permuta immobiliare pura. Nella maggior parte dei casi, oltre alla permuta immobiliare, avviene anche un conguaglio in denaro per colmare la differenza di valore dei due immobili.

Detto questo, oggi più che in passato, non è così raro trovare costruttori che accettano permute. In alcuni casi, la permuta in conto di vendita comporta dei vantaggi per il costruttore.

Negli ultimi anni, in alcuni contesti, il tempo medio per vendere casa si è allungato e le imprese edili e le agenzie spesso si ritrovano con unità immobiliari invendute. Dal momento che, in molte città, vendere un appartamento da ristrutturare in centro è più semplice che trovare acquirenti per un immobile nuovo in periferia, può capitare che i costruttori decidano di permutare case.

Permuta casa con il costruttore: i vantaggi dell’acquirente

Naturalmente anche per l’acquirente permutare casa con il costruttore comporta un vantaggio non da poco, visto che si ritrova a cedere un appartamento vecchio in cambio di uno di nuova costruzione.

È poi possibile che la casa da permutare abbia una cubatura tale da permettere di ottenere diversi appartamenti dalla sua suddivisione. In questo caso, potresti vendere l’immobile al costruttore e permutarne una parte per continuare a viverci.

L’impresario così, invece di pagarti l’intera somma in denaro, potrebbe darti uno degli appartamenti ricavati. Si tratta di una soluzione comoda perché permette di continuare ad abitare nello stesso posto ma in una situazione più moderna e meno impegnativa. Inoltre, rappresenta una valida alternativa per ricavare un po’ di liquidità senza dover vendere casa per andare in affitto.

In ogni caso, è bene tenere presente che nei casi di permuta dell’immobile con il costruttore, generalmente, l’immobile da acquisire viene valutato un po’ meno rispetto al reale valore di mercato.  Questo perché il costruttore si assume il rischio che l’immobile permutato resti invenduto e, quindi, di non riuscire ad ottenere liquidità immediata dall’operazione di permuta.

Permutare casa con il costruttore:  i vantaggi fiscali

Nonostante, come abbiamo detto, l’immobile venga leggermente svalutato, la permuta della casa con il costruttore comporta anche alcuni vantaggi fiscali.

Innanzitutto dal punto di vista della tassazione. La permuta dell’immobile, infatti, a differenza della compravendita permette di registrare un unico contratto, anche se le unità da scambiare sono due. Questo significa che il pagamento delle imposte avviene sulla registrazione di una sola operazione.

Anche le spese notarili vengono divise a metà, con conseguente risparmio per entrambi i contraenti.

Tuttavia, a livello fiscale, la permuta tra privato e costruttore è decisamente meno conveniente di quella tra due privati, soprattutto da parte della ditta edile.

La legge, infatti, prevede che nella permuta immobiliare tra privati l’imposta catastale e ipotecaria siano di 50 euro ciascuno, ed esenta dal pagamento dell’imposta di bollo.

Diversamente, nei casi di permuta della casa con costruttore, la parte soggetta ad IVA (cioè il costruttore) dovrà pagare:

  • Imposta ipotecaria e catastale (per una somma totale di 400 euro);
  • Imposta di bollo;
  • Tasse ipotecarie;
  • Tributi speciali catastali.

In entrambi i casi a queste spese va aggiunto il prezzo per le visure catastali di entrambi gli edifici e l’imposta di registro.

Quest’ultima è pari al 2% del prezzo dell’immobile di maggiore valore, nel caso in cui le case da permutare siano entrambi prime case. Mentre, se uno dei due immobili (o entrambi) non hanno le caratteristiche di prime case, l’imposta sarà del 10% sempre sull’immobile di maggior valore.