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Permuta immobiliare tra fratelli: come funziona la permuta delle quote ereditarie sugli immobili

La permuta immobiliare è una modalità molto utilizzata nel caso si voglia scambiare il proprio immobile con una casa vacanza o un appartamento in una zona più comoda o per trovare un alloggio più adatto alle proprie esigenze.  Oltre a queste situazioni, la permuta immobiliare tra fratelli può essere utilizzata per risparmiare sulle tasse in caso di divisione dei beni.

Prima di approfondire il caso della permuta sulle quote ereditarie, vediamo insieme come funzionano le permute immobiliari, quali sono i documenti necessari e qual è la tassazione prevista.

Cosa significa permutare casa?

La permuta della casa è un contratto di scambio con il quale si trasferisce la titolarità di un bene immobile, in cambio di un altro bene, da un contraente all’altro.

Si tratta di un’operazione regolata dal codice civile, nello specifico dall’articolo 1552, che prevede la possibilità di trasferire il possesso di una proprietà (o di altri diritti) da un soggetto a un altro in cambio di un bene di valore simile.

Supponiamo che una persona abbia necessità di trasferirsi da una città all’altra per lavoro e si trovi nella situazione di dover vendere il proprio appartamento e trovarne un altro nella nuova città. In questo caso la permuta degli immobili è una soluzione rapida che può sostituire la normale compravendita.

La permuta può avvenire anche nel caso in cui si voglia vendere casa con il mutuo. Tuttavia, in questa situazione, il nuovo proprietario dovrà premurarsi di estinguere il mutuo esistente o richiedere l’erogazione di un nuovo mutuo a suo carico.

Tipologie di permute immobiliari

Se il valore degli appartamenti da permutare è simile e non avviene nessuno scambio di denaro allora si parla di permuta pura.

In caso contrario, ovvero se tra gli immobili c’è una notevole differenza di prezzo, tale gap può essere colmato attraverso un’aggiunta di denaro e si tratterà di una permuta con conguaglio (o permuta indiretta).

Oltre a questa distinzione, le permute immobiliari possono essere catalogate in base ai soggetti coinvolti,in particolare si può parlare di:

·         Permuta diretta: nel caso in cui lo scambio avvenga tra due soggetti privati;

·         Permuta in conto di vendita: quando i soggetti sono un privato e un’azienda, ad esempio una dita edile. In questo caso la permuta può essere vantaggiosa sia per il privato che si ritrova con un appartamento nuovo, sia per l’azienda che può scambiare un appartamento (probabilmente rimasto invenduto) con una casa che, in seguito a una ristrutturazione o per la posizione vantaggiosa, potrebbe acquistare valore nel tempo;

·         Permuta tra soggetti con partita Iva: quando le parti coinvolte sono soggetti giuridici, come nel caso di due aziende.

Permuta immobili e tassazione agevolata

Uno dei tanti vantaggi della permuta immobiliare è che i costi sono inferiori rispetto alla canonica vendita dell’immobile.

I documenti necessari per l’atto di permuta sono analoghi a quelli di una normale compravendita, tuttavia, il Codice Civile permette di stipulare un solo documento che sancisce lo scambio immobiliare.

I costi dell’atto di permuta vengono suddivisi tra i soggetti coinvolti, così come le imposte ipotecarie e catastali, che sono dovute una sola volta.

In più, nel caso in cui l’oggetto di permuta siano due prime case, i contraenti potranno beneficiare dell’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile più costoso.

Vuoi saperne di più sulle agevolazioni previste per la prima casa?  Leggi il nostro articolo sulle detrazioni degli interessi sul mutuo per la prima casa.

Questi vantaggi fiscali vengono meno nel caso in cui uno dei due soggetti coinvolti nella permuta sia titolare di partita Iva, in quel caso oltre all’imposta di registro fissa dovrà essere corrisposta anche l’imposta di bollo.

Approfondiamo adesso la permuta immobiliare tra fratelli nel caso di una cessione delle quote ereditarie.

La Permuta delle quote ereditarie sugli immobili

Quando il patrimonio di un defunto passa in eredità a più soggetti, in assenza di un testamento che assegni delle quote identificate, vengono ereditate tutte le proprietà senza divisioni.

In questo caso esistono diverse soluzione per dividere l’eredità in comune, tra queste, la legge prevede la possibilità di scambiare le quote ereditarie tra gli eredi.

Per quanto riguarda la permuta immobiliare tra fratelli, per ridistribuire le quote degli immobili occorre stipulare un atto di permuta (per mezzo di un rogito notarile) e stabilire se si tratta di una permuta pura o se è previsto un conguaglio a favore del soggetto permutante.

Dal punto di vista fiscale la tassazione sulla permuta degli immobili per soggetti privati prevede: l’imposta di registro calcolata sulle quote immobiliari, in modo da pagare solo la più elevata (che in ogni caso non può essere inferiore a 1000 euro) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).

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