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Surroga ipotecaria: vantaggi e come ottenerla

Quando si stipula un mutuo di lunga durata può capitare che le proprie esigenze cambino nel tempo. Si potrebbe decidere di vendere casa con mutuo oppure modificare semplicemente le condizioni del prestito. 

Se il vostro istituto bancario non vuole concedervi la rinegoziazione del debito potreste optare per la surroga ipotecaria, una procedura per ottenere la flessibilità desiderata.

Cos’è la surroga ipotecaria?

La surrogazione ipotecaria è una procedura introdotta dal decreto Bersani (l. 40/2007) con l’intento di far crescere la concorrenza tra gli istituti di credito bancario. Di fatto consente di cambiare mutuo e la sua funzione è quella di “trasferire” il mutuo stipulato dall’istituto di credito erogante (banca surrogata) ad un nuovo istituto di credito (banca surrogante) mantenendo l’ipoteca originaria. 

Come funziona?

La procedura è tecnicamente un mutuo di scopo. Esso viene concesso dalla banca surrogante alla banca surrogata ed il credito erogato deve coprire esattamente il debito residuo del precedente prestito aggiornato al momento della surrogazione. Non è quindi possibile aumentare il credito a disposizione ed occorre poter garantire l’ipoteca fino all’estinzione del debito.

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Tipologie della surrogazione ipotecaria

Vediamo ora quali sono le due differenti tipologie di surrogazione del mutuo previste dalla norma.

Surrogazione bilaterale

In questa tipologia vengono coinvolti il mutuatario ed il nuovo istituto di credito. Viene preso l’accordo sul nuovo prestito e la vecchia banca (surrogata) interviene solo in un secondo momento per la firma di un atto unilaterale di quietanza.

Surrogazione trilaterale

A differenza della prima tipologia, nella surrogazione trilaterale la sostituzione del mutuo avviene attraverso la stesura di un unico atto notarile che contiene:

  • Le condizioni del nuovo prestito concesso dalla banca surrogante.
  • L’atto di quietanza della banca surrogata (che sancisce l’estinzione del debito residuo stipulato in precedenza).
  • L’impegno della banca surrogante a non cancellare l’ipoteca originaria.

Come ottenere la surrogazione del mutuo?

Per ottenere la surrogazione del proprio prestito ipotecario è sufficiente rivolgersi ad una nuova banca dove ricondizionare il mutuo. Si tratta di un’operazione molto delicata poiché è raccomandabile valutare attentamente le condizioni del proprio prestito, prendendo in considerazione il tasso annuo nominale, il TAEG ed altri valori importanti come la durata del nuovo mutuo.

Queste operazioni sono fondamentali per comprendere qual è la giusta formula per te ed il nostro team può aiutarti a fare la scelta giusta, incontra un mentore di Homstate!

Vantaggi e ruolo del mutuatario

In questa sezione vedremo quali sono i principali benefici della procedura, tenendo ben presenti i diritti ed i doveri del titolare del mutuo.

Vediamo sinteticamente i vantaggi della surroga ipotecaria:

  • Possibilità di mantenere la vecchia ipoteca senza doverne produrre una nuova, risparmiando così tempo e denaro.
  • Possibilità di cambiare la forma tecnica del tasso passando, ad esempio, dal variabile al fisso.
  • Ricondizionare il mutuo modificando la durata nel tempo variando in base alle proprie esigenze la rata mensile.
  • Completa gratuità della procedura per il mutuatario.
  • Concordare un diverso regime prestazionale accessorio.
  • Per la surrogazione mutuo prima casa valgono i benefici fiscali sulla detraibilità degli interessi passivi.
  • Possibilità di surrogare i mutui emessi dall’ex INPDAP.

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Diritti del mutuatario

  • Diritto alla gratuità della procedura (art. 120 quater, commi 4 e 6 del Testo Unico Bancario): tutti i costi devono essere a carico del nuovo istituto di credito.
  • Diritto alla rapidità della procedura di surroga mutuo (art. 120 quater comma 7 del Testo Unico Bancario): entro 30 giorni il mutuatario deve ottenere il trasferimento del debito. In caso contrario gli sarà corrisposto un risarcimento pari all’1% del nuovo prestito per ogni mese (o frazione di mese) di ritardo.

Doveri del mutuatario

  • Rispettare i principi di correttezza e buona fede per la durata del contratto (art. 1175 e 1375 del codice civile).
  • Rispettare obblighi del nuovo contratto (salvo poter cambiare istituto di credito per ottenere condizioni migliori).
  • Assicurare che la garanzia ipotecaria venga conservata fino all’estinzione del debito. Se questa dovesse essere per errore cancellata dal vecchio istituto di credito, il mutuatario si impegna nella stesura di una nuova ipoteca (i costi saranno in questo caso a carico della banca che ha cancellato l’ipoteca).

Tutela del consumatore

Nella surroga ipotecaria il mutuatario risulta ai fini di legge un consumatore nei confronti della banca. Per questa ragione se la surroga ipotecaria dovesse essere negata è possibile rivolgersi alle associazioni di consumatori per vedersi riconosciuto questo diritto.

Inoltre la legge dispone che le banche debbano munirsi di un “Ufficio Reclami” a disposizione del cliente per eventuali rimostranze. Scopo dell’ufficio è dare risposte ai problemi del mutuatario entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta. 

Qualora il titolare del mutuo non si ritenga soddisfatto è possibile ricorrere all’Arbitrato Bancario Finanziario, un’istituzione indipendente finanziata dalla Banca d’Italia. 



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