Vendere casa con mutuo

Vendere casa con mutuo in corso: ecco cosa fare

Partendo dal presupposto che ci sono mutui che possono durare tranquillamente venti o trent’anni, non è così raro che, in questo lasso di tempo, si presenti la necessità di dover vendere casa con mutuo in corso.

Può capitare che ci si debba trasferire, o che semplicemente quella casa non sia più adatta alle proprie esigenze e si abbia bisogno di cambiare… Le motivazioni possono essere molteplici, l’importante è non farsi prendere dal panico ed essere consapevoli del fatto che, anche in questa situazione un po’ particolare, nulla è impossibile.

Come si può procedere, quindi, se vogliamo vendere la nostra casa ma non abbiamo ancora finito di pagarla? Sostanzialmente, le opportunità che si prospettano all’orizzonte sono tre.

Estinzione anticipata del mutuo al rogito

In pratica, sfruttando il ricavato della vendita stessa, si procede all’estinzione del mutuo in sede di rogito notarile.

Di fronte al notaio dovranno essere presenti il venditore, l’acquirente ed anche un rappresentante della banca: proprio a quest’ultima verrà riconosciuta direttamente (tramite assegno circolare del compratore, intestato all’istituto di credito del venditore) una parte del prezzo di compravendita, in precedenza calcolata, così da estinguere il debito e cancellare l’ipoteca.

La banca, infatti, è tenuta a rilasciare una quietanza di avvenuta estinzione del mutuo (debito residuo) e deve provvedere alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.

Accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente

Questa è l’altra procedura piuttosto frequente. Consiste nel trasferire il mutuo dal venditore all’acquirente: in pratica, è come se quest’ultimo subentrasse al posto di chi vende, accollandosi tutto il mutuo restante, sempre alle medesime condizioni.

E’ chiaro che, in questo caso, non solo occorre il consenso di chi compra la casa (consenso che non è poi così scontato, dal momento che potrebbe significare rilevare un mutuo che ha condizioni contrattuali “vecchie” e poco favorevoli rispetto a quelle che si potrebbero ottenere accendendone uno nuovo, magari con la propria banca di fiducia), ma chiaramente occorre anche il consenso dell’istituto di credito: quest’ultimo, infatti, prima di accettare dovrà assicurarsi che l’acquirente abbia tutti i requisiti necessari per poter essere considerato un soggetto non a rischio di insolvenza.

Come dicevamo, la convenienza da parte dell’acquirente è sempre da vagliare con attenzione: è vero che, con questa procedura, chi compra risparmia sulle spese notarili, di perizia ed istruttoria, ma non è comunque detto che sia la scelta più vantaggiosa.

Se invece tutti si dimostrano d’accordo, allora si può procedere tranquillamente: chi compra, vale a dire l’accollante, subentra a chi vende, cioè l’accollato, nel rimborso delle rate rimanenti del mutuo in corso (e di tutte le eventuali spese ancora previste).

Per approfondire: quali sono le spese per l’acquisto della casa?

L’accollo del mutuo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso, chi vende resta ancora vincolato e obbligato nei confronti della banca: qualora l’accollante non provvedesse ai pagamenti delle rate, sarà proprio l’accollato a doversene fare carico. Nel secondo caso, invece, cessa ogni obbligo da parte del venditore nei confronti della banca: solo il nuovo proprietario dovrà rispondere di eventuali mancati pagamenti, ecc.

Estinzione del mutuo prima dell’atto notarile

Può succedere che il venditore riesca ad estinguere il mutuo ancor prima di arrivare al momento del rogito.

Dipende, ovviamente, anche dall’entità della cifra rimanente; peraltro, nulla vieta che il venditore possa aver improvvisamente ricevuto denaro in eredità, ad esempio, o che abbia visto aumentare in maniera consistente le proprie entrate per le più svariate ragioni.

Pertanto, non è frequente come situazione, ma non la si può escludere a priori.

Interessi e penali quando si estingue anticipatamente un mutuo 

Estinguere un mutuo in anticipo può, certamente, determinare un risparmio sugli interessi che non sono ancora maturati.

Tuttavia, è sempre bene farsi un po’ di conti per capire meglio se e quanto possa essere conveniente.

Se si è già a buon punto con il pagamento delle rate del mutuo, di interessi da pagare dovrebbe rimanere ben poco. Le rate, infatti, dovrebbero essere costituite ormai quasi solo dalla quota capitale. Quindi, da questo punto di vista, potrebbe risultare più conveniente estinguere un mutuo quando si è abbastanza agli inizi, nei primi anni: in questo caso, infatti, resterebbero ancora parecchi interessi da versare e il risparmio risulterebbe più consistente.

E per quanto concerne eventuali penali? In realtà, con il Ddl Bersani del 2007 si è introdotta una nuova normativa secondo la quale le banche, a differenza di ciò che accadeva prima e salvo alcune eccezioni (legate più che altro ai mutui contratti prima del 2 aprile 2007), non possono più richiedere il pagamento di una penale a coloro che chiedono l’estinzione del mutuo prima della sua naturale scadenza.

Da leggere: vendere casa evitando errori

Cambio del bene ipotecato

Esiste anche un’altra possibilità, nel caso in cui ci si ritrovi a voler vendere casa pur avendo ancora un mutuo da pagare.

Questa opportunità consiste nell’iscrivere un’ipoteca su un altro immobile, in sostituzione di quello che si sta vendendo. Di fatto, è proprio come se si andasse a sostituire il bene ipotecato.

Dal punto di vista pratico, che cosa significa questo?

Significa, per prima cosa, che il compratore sarà libero di acquistare una casa priva di vincoli bancari. Il consenso per procedere al cambio di bene ipotecato viene dato dalla banca quando la garanzia prestata dal venditore è almeno uguale. In pratica, l’immobile che dovrà sostituire il precedente su cui grava l’ipoteca, deve avere un potenziale di realizzo (qualora si dovesse mai procedere con una vendita all’asta) almeno di pari valore rispetto alla casa oggetto della compravendita.

In alternativa, il venditore può anche presentare come garanzia quella di una fideiussione: un terzo soggetto si impegna, in caso di insolvenza, nei confronti della banca. Deve trattarsi, è chiaro, di un terzo soggetto dotato di certi requisiti, vale a dire con un patrimonio mobiliare ed immobiliare in grado di coprire senza problemi l’eventuale debito che potrebbe generarsi se il soggetto venditore risultasse inadempiente.