Edilizia convenzionata: vincoli e opportunità

Edilizia convenzionata: vincoli e opportunità

L’acquisto della prima casa è una delle scelte più importanti della vita. Di solito richiede anni di sacrifici ed un’attenta programmazione. I costi sono spesso elevati e non tutti i nuclei familiari possono affrontarli. È proprio in questi casi che entra in gioco l’edilizia convenzionata.

Cos’è l’edilizia residenziale convenzionata?

Per edilizia residenziale convenzionata si intende una forma di acquisto agevolata per i nuclei familiari a basso reddito. L’edilizia convenzionata parte appunto da convenzioni stipulate tra imprese costruttrici o cooperative e amministrazioni locali.

Le imprese private costruiranno gli immobili su terreni pubblici o divenuti pubblici in seguito all’espropriazione e il cittadino acquisterà la casa direttamente dal costruttore senza dei bandi di assegnazione. Sarà tuttavia necessario rispettare determinati parametri per procedere all’acquisto.

I vincoli dell’edilizia convenzionata

Come già accennato per procedere all’acquisto di un immobile attraverso l’edilizia convenzionata è necessario rispettare dei vincoli previsti dalla convenzione stipulata tra i costruttori ed i comuni dove si trova l’immobile.

In questi vincoli si trovano sia i parametri da rispettare per poter acquistare tali immobili, sia il prezzo di vendita o di locazione. Inoltre altri vincoli riguardano le tempistiche di costruzione.

Le convenzioni possono seguire un PEEP (Piano Edilizia Economico Popolare) oppure il cd. Legge Bucalossi la quale prevede la riduzione del contributo concessorio.

A restare di competenza comunale sono tre aspetti fondamentali:

  •   La cessazione dei vincoli dopo 5 anni a partire dalla prima occupazione
  •   La validità delle convenzioni di almeno 20 anni ma massimo 30
  •   La scelta del prezzo massimo di cessione o del canone massimo di affitto

Questi vincoli servono principalmente ad impedire che un’abitazione acquistata ad un prezzo vantaggioso possa essere rivenduta al valore di mercato generando una speculazione.

I principali fattori negativi di questi vincoli sono le limitazioni che si hanno quando si deve vendere casa acquistata con edilizia agevolata.

Non è possibile cedere l’immobile prima di 5 anni, salvo motivi straordinari valutati dei singoli comuni. Inoltre non si potrà vendere l’immobile oltre un determinato prezzo imposto dalla convenzione di edilizia convenzionata.

Convenzione edilizia agevolata e normativa di riferimento

La legge 167 edilizia convenzionata ed altre modificazioni successive regolano normativamente questa procedura.

Il comune sviluppa un piano di zona e assegna terreni attraverso una convenzione edilizia agevolata con i costruttori. Questa convenzione pone tutti i vincoli necessari al fine di garantire che queste abitazioni finiscano effettivamente nelle mani di chi ne ha bisogno.

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Comprare case con l’edilizia convenzionata

 Comprare casa con l’edilizia convenzionata si può fare con due modalità principali:

  •   Piena proprietà dell’immobile
  •   Concessione del terreno in diritto di superficie per 99 anni rinnovabili (legge 167 diritto di superficie e riscatto terreno edilizia convenzionata)

Per l’acquirente sarà poi necessario rispettare determinati parametri per acquistare questa tipologia d’immobili.

I tre principali sono:

  •   Il reddito del nucleo familiare
  •   La residenza dell’acquirente
  •   La mancanza di seconde case intestate

Per quanto riguarda il reddito occorre leggere attentamente il testo della convenzione stipulata tra comune e costruttori. La residenza dell’acquirente deve essere necessariamente nel comune in cui si trova l’immobile. Nel terzo punto viene specificato che l’acquirente non deve avere seconde case intestate nel comune di residenza.

Questi sono i principali requisiti che bisogna avere per acquistare casa edilizia convenzionata. Tuttavia i maggiori problemi si sono creati con la vendita di case edilizia convenzionata.

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Vendere casa edilizia convenzionata

Chi dovesse comprare casa con l’edilizia convenzionata avrà sicuramente dei vantaggi economici da questa operazione. Più rischioso è vendere una casa acquistata con l’edilizia convenzionata.

Il punto fondamentale a questo proposito è il vincolo che stabilisce il prezzo massimo di cessione.

Per un periodo che va da 20 a 30 anni a partire dalla compravendita il prezzo di vendita deve restare uguale a quello di acquisto dell’immobile a prescindere dal valore di mercato.

Si potrà effettuare una rapida valutazione dell’immobile online per verificarne l’attuale valore.

Molti proprietari di case acquistate con l’edilizia convenzionata hanno rivenduto gli immobili a prezzo di mercato, trasgredendo la legge.

Il problema principale si è avuto quando nel 2015 la Corte di Cassazione con sentenza 18135 ha ribadito quello che la legge già prevedeva, ovvero il vincolo del prezzo massimo di cessione per la durata della convenzione.

Da quel momento numerosi proprietari degli immobili hanno fatto causa ai venditori che non hanno rispettato questa norma.

A questa situazione si è tentato di dare rimedio con la legge 17 dicembre 2018, n.136 nota come Salva Venditori.

Questa legge sana tutti i contenziosi tra privati che si erano generati a seguito della sentenza della cassazione e che riguardavano il prezzo massimo di cessione.

Ad ogni modo per vendere casa acquistata precedentemente con l’edilizia convenzionata è necessario affidarsi a professionisti del settore che sappiano muoversi nell’ambiente giuridico e immobiliare.

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