Domande frequenti

Non appena è stato individuato e scelto l’immobile da acquistare, è prassi che l'acquirente formuli al proprietario una proposta di acquisto indicando in particolare la descrizione dell’immobile con i suoi elementi principali, definendo il prezzo e le modalità di pagamento, citando le garanzie che il venditore deve prestare in ordine per esempio alla libertà da gravami, alla validità dei titoli di provenienza, alla regolarità edilizia e urbanistica del bene, proponendo la tempistica dell'operazione tra cui i tempi di consegna e le date dei pagamenti e del rogito.

La proposta di acquisto può essere irrevocabile (ove previsto, per il periodo indicato nella stessa) e, una volta che il proprietario la riceverà e sottoscriverà per accettazione, si trasforma in un contratto vincolante. A discrezione delle parti, la proposta può non essere un passaggio obbligato, procedendo quindi direttamente alla firma del contratto preliminare.


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Il contratto preliminare (definito anche compromesso) è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una compravendita, della quale prendono già accordi essenziali. Il preliminare deve essere redatto in forma scritta, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra e deve essere registrato per avere valore legale.

Pertanto, è opportuno rivolgersi al notaio di propria fiducia sin da questo momento, che effettuerà i controlli necessari per verificare che l’immobile sia effettivamente di proprietà di chi vende e che sia libera da ipoteche e altri vincoli.


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L'attestato di certificazione energetica è un documento obbligatorio per legge in caso di compravendita, che testimonia il rispetto delle norme sull'efficienza energetica in edilizia. In pratica è l’”etichetta" energetica di un edificio e di ogni singolo appartamento o unità immobiliare, di cui riporta caratteristiche costruttive e comportamento termico.

È un importante indicatore del livello di consumo energetico dell’immobile.


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In conseguenza del disposto dell’art. 35 del d. l. n. 223/2006 è obbligatorio indicare in sede di rogito le modalità di pagamento del prezzo pattuito. Una eventuale simulazione del prezzo stesso costituisce falso in atto pubblico. La falsificazione del prezzo di compravendita è sanzionata al livello sia civile e amministrativo sia penale.

Anche in presenza di un preliminare non autenticato o registrato, non sussiste alcun reale vantaggio nel dichiarare nel rogito definitivo di compravendita un prezzo diverso da quello reale.


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Il contratto preliminare (compromesso) può essere modificato in ogni sua parte, ovviamente previo comune accordo delle parti che lo hanno sottoscritto.

Possono essere riscritti i termini per la consegna dell'immobile e per la stipula del rogito, la descrizione dell’immobile, le modifiche negli obblighi delle parti, la cessione del contratto a terzi e altro ancora a discrezione delle parti.

Qualsiasi modifica del preliminare deve essere redatta in forma scritta. Se il preliminare è stato registrato, per l’esecuzione della pubblicità anche delle successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata da notaio.


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Nel caso di preliminare da registrare con trascrizione, l’intervento del notaio è obbligatorio. Negli altri casi in cui il preliminare è redatto per scrittura privata non autenticata, l’intervento del notaio è facoltativo, ma è fortemente consigliato per:

  1. effettuare gli accertamenti preliminari sull'immobile e sui proprietari, diretti a garantire all’acquirente una maggiore “sicurezza” dell’acquisto, specie quando vengano corrisposte in anticipo consistenti somme di denaro a titolo di caparra o acconto;
  2. verificare nel caso di nuove costruzioni che tutte le prescrizioni di legge previste siano applicate e osservate, a pena di nullità;
  3. redigere il preliminare osservando tutte le disposizioni inderogabili di legge applicabili e inserendo tutte le clausole e cautele ritenute opportune nel caso concreto per evitare future controversie tra le parti;
  4. garantire il miglior risultato alle parti anche in termini di risparmi fiscali e a livello di imposte.


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La proposta di acquisto è un atto propedeutico finalizzato all'acquisto di un immobile. Solitamente è vincolante per il promissario acquirente.

Fino a quando la proposta di acquisto non viene accettata, è qualificata come atto pre–negoziale e, in questa fase, non è soggetta all’obbligo di registrazione. Invece, dal momento in cui la proposta di acquisto viene accettata dal venditore, la stessa diventa un vero e proprio contratto preliminare, assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo.


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Secondo quanto previsto e disposto dal DPR 380/2001 e s.m.i. occorre indicare gli estremi dei titoli abitativi edilizi, a pena di nullità del contratto, negli atti di trasferimento della proprietà dei fabbricati; agli atti di trasferimento della proprietà di terreni deve essere allegato, a pena di nullità del contratto, il certificato di destinazione urbanistica degli stessi.

Se non sono rispettate nel preliminare le disposizioni sui titoli abitativi edilizi e sul certificato di destinazione urbanistica, non potrà essere richiesta l’esecuzione del contratto in forma specifica. È importante inserire nel preliminare i suddetti elementi e allegare i certificati relativi dei terreni promessi in vendita.


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La certificazione energetica degli edifici è richiesta obbligatoriamente dalla normativa nazionale in occasione di ogni compravendita immobiliare. Inizialmente era l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) che poi è stato sostituito dall’APE ( Attestato di Prestazione Energetica). Negli annunci di vendita e di locazione, è obbligatorio riportare almeno i due dati sintetici più significativi dell'APE, ovvero l’Indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica di riferimento contenute proprio nell’APE.

L'APE è il certificato che descrive analiticamente quali sono le qualità energetiche dell’edificio. La validità del certificato è 10 anni e classifica gli immobili secondo classi di efficienza energetica, partendo dalla G (la più bassa) alla A+ (la più alta).

Il certificato deve essere redatto da un tecnico abilitato.


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Quando si acquista un immobile, e in particolare la casa in cui risiedere, è fondamentale verificare e accertare che l'immobile abbia caratteristiche di sicurezza ed efficienza dal punto di vista energetico. Tra i vari documenti che il venditore deve consegnare all'acquirente è presente la certificazione di agibilità, di sicurezza (non obbligatoria per legge) ed efficienza energetica (che invece è obbligatoria).

L’agibilità di una casa indica che l’immobile è stato costruito o ristrutturato rispettando le normative, nazionali e locali sulla sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Se l’immobile non ha queste caratteristiche non potrà essere abitato.

Se al rogito manca il certificato di agibilità, si può chiedere la risoluzione del contratto con obbligo da parte del venditore di restituire il prezzo e di risarcire eventuali danni ove dimostrati.


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Il certificato di conformità degli impianti  è un allegato del certificato di agibilità dell'immobile. Pertanto, gli impianti elettrico, di riscaldamento, di distribuzione del gas, idrico e di scarico, l’ascensore, di antenna, parafulmine, antifurto e antincendio devono essere conformi alle norme di sicurezza previste dalle leggi e normative vigenti al momento della loro realizzazione.

Nei casi in cui gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore del D.M. 37 del 2008, oppure nei casi in cui tali documenti sono stati persi oppure mai rilasciati dalla impresa esecutrice, il certificato di conformità è sostituito da una dichiarazione di rispondenza, in cui si attesta che gli impianti sono conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione. 

Il certificato di conformità degli impianti non è obbligatorio nell’iter della compravendita, ma è una buona prassi includerlo. In particolare, per l’impianto elettrico, è doverosa una precisazione: in seguito all’entrata in vigore della legge 46/90 che prevede l’obbligo di realizzare a regola d’arte gli impianti negli edifici, gli immobili costruiti dopo il 13 marzo 1990 (data in cui è entrata in vigore la legge) devono avere gli impianti eseguiti secondo la regola dell’arte, con cui si intende che un impianto elettrico è munito sia dell’interruttore differenziale sia dell’impianto di terra coordinato, ha componenti impiantistiche e apparecchi utilizzatori in buono stato di manutenzione. Inoltre, l’impianto di terra è obbligatorio nelle abitazioni costruite dopo il 13 marzo 1990.


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Con Homstate decretiamo lo stop agli assegni alla proposta di acquisto e introduciamo la super visione del notaio sin dal preliminare di compravendita. Inoltre la piattaforma garantisce sicurezza e protezione dei dati, tutti i documenti e gli atti delle fasi della compravendita sono digitalizzati e immediatamente disponibilità alle parti interessate.

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Puoi fare un reset della tua password inserendo il tuo indirizzo mail all'interno del modulo di login.


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La denuncia dei vizi occulti deve essere effettuata a pena di decadenza entro otto giorni dalla scoperta, salvo che il contratto non disponga diversamente. Di fondamentale importanza è il fatto che la denuncia non è necessaria nella ipotesi in cui il venditore abbia riconosciuto l'esistenza dei vizi. Effettuata in modo tempestivo la denuncia, il compratore ha un termine di prescrizione di un anno per far valere in giudizio la garanzia.


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Sì, è possibile. È necessario ovviamente e preventivamente dotarsi di specifica autorizzazione da parte del giudice tutelare. Nel caso in cui i minori non siano in possesso della necessaria provvista di denaro per l'acquisto, uno o entrambi i genitori potranno provvedere in loro vece con apposita donazione previa autorizzazione sempre del giudice tutelare.


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Per acquistare un immobile con un mutuo si può fare una proposta d'acquisto scritta indicando nelle clausole "vincolata all'accettazione del mutuo"; viene usata questa formula per permettere agli acquirenti la possibilità di chiedere il finanziamento, senza il rischio di perdere un'eventuale caparra versata. Infatti, in caso di esito negativo della richiesta, l'accordo preso tra venditore e acquirente cessa di esistere. Conviene, prima di iniziare le visite agli immobili selezionati, recarsi in un istituto bancario o da un consulente creditizio per accertarsi sulla fattibilità di avere un mutuo.


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Se l’impresa costruttrice, dalla quale è stato acquistato l’immobile, subisce un fallimento successivo alla data di acquisto, si presentano alcuni rischi tra cui:

  1. il rogito di acquisto viene revocato nel caso in cui sia stato compiuto entro un anno prima della dichiarazione di fallimento e a patto che il bene trasferito dal fallito abbia un valore che supera di oltre un quarto il prezzo pagato; la revoca del rogito non avviene se è stato pagato un prezzo adeguato, secondo i valori di mercato;
  2. il rogito di acquisto può essere revocato se è stato compiuto entro sei mesi prima della dichiarazione di fallimento, ma solo se il curatore del fallimento prova in giudizio che l'acquirente era in malafede, ovvero se era a conoscenza circa le difficoltà finanziarie e/o economiche della società venditrice. In entrambi i casi, però, l'acquisto non può essere revocato ed è quindi salvo, se si tratta di vendita al giusto prezzo di immobile a uso abitazione e destinato ad abitazione principale dell'acquirente; questo vale indipendentemente da quando l'acquisto è stato effettuato, rispetto alla successiva dichiarazione di fallimento.


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In presenza di vizi della cosa, il compratore può esercitare due azioni: l'azione redibitoria, con la quale domanda la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo versato (deve, però, essere restituito il bene viziato oggetto delle vendita al venditore), oppure l'azione estimatoria, con la quale domanda la riduzione del prezzo. Le due azioni sono alternative.

In ogni caso il compratore può chiedere il risarcimento dei danni subiti se il venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa venduta.


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Di seguito si riportano a titolo indicativo e non esaustivo le imposte variabili (imposta di Registro) e le imposte fisse (ipotecaria e catastale) da versare con l’acquisto di una nuova casa:

  1. se si acquista da un privato l’imposta di Registro è calcolata al 3% (se prima casa) del valore catastale (ricavato dalla rendita catastale), mentre al 7% (se seconda casa). Le imposte ipotecaria e catastale invece sono calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso;
  2. se si acquista da una impresa di costruzioni (entro 4 anni dalla ultimazione dell’immobile) non si paga l’imposta di Registro, ma si paga l’IVA al 4% (se prima casa), al 10% (se seconda casa), al 20% (se seconda casa di lusso), calcolata però sul prezzo dichiarato di acquisto e non più sul valore catastale. Le imposte ipotecaria e catastale sono invece anche qui calcolate in misura fissa di 168 euro nel primo caso e rispettivamente al 2% e all’1% nel secondo caso;
  3. se si accende un mutuo occorre stilare un ulteriore atto dal notaio e pagare un’imposta pari allo 0,25% della somma del mutuo (se prima casa) oppure al 2% della stessa (se seconda casa);
  4. spese notarili variabili in base alla parcella del notaio (indicativamente e mediamente tra i 2000 euro e 3000 euro.


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La vendita di beni immobili può essere conclusa con patto di riscatto; in sostanza il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo. In particolare, nel caso di vendita di beni immobili, il termine per il riscatto non può essere maggiore di cinque anni.

Il patto di riscatto crea un vincolo reale sulla cosa venduta e, pertanto, anche se il primo acquirente dovesse rivendere il bene, il primo venditore potrà esercitare il riscatto anche nei confronti del terzo acquirente (nel caso di beni immobili il patto di riscatto dovrà essere stato trascritto alla Conservatoria dei registri immobiliari).

Il venditore che esercita il diritto di riscatto riacquista la proprietà libera da pesi o ipoteche, eventualmente costituite successivamente alla stipulazione del patto di riscatto regolarmente trascritto.


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