acquisto casa pignorata

Acquisto casa pignorata

Quando si cerca casa, prima o poi ci si imbatte in un immobile che, per svariati motivi, finalmente cattura la nostra attenzione. Se scopriamo, però, che si tratta di una casa pignorata, ecco comparire moltissimi dubbi e perplessità al riguardo. Acquisto casa pignorata sì oppure no? Cosa è meglio fare? E’ comunque possibile procedere con l’acquisto di un immobile pignorato?

Con questo nostro articolo cercheremo, innanzitutto, di capire meglio che cosa significhi pignoramento. In secondo luogo, vedremo di analizzare tutti gli aspetti di cui tener conto quando si decide di acquistare una casa pignorata.

Comprare casa pignorata, infatti, è assolutamente possibile: può anche rivelarsi un buon affare, dal punto di vista economico, ma bisogna avere le idee chiare su tutte le procedure da seguire.

Per saperne ancora di più, compila l’apposito form messo a tua disposizione e saremo lieti di aiutarti ulteriormente.


In cosa consiste il pignoramento?

Una casa si dice pignorata quando su di essa è stata avviata una procedura esecutiva. Cosa significa questo? Supponiamo che un immobile sia stato acquistato chiedendo un mutuo ad una banca. Se, ad un certo punto, l’acquirente/debitore cessa di pagare quanto pattuito, la banca che gli ha concesso il credito può avviare un’azione esecutiva pignorando la casa. Generalmente, lo scopo è di venderla poi all’asta.

Acquistare una casa sottoposta ad un’azione esecutiva di questo tipo è sicuramente più complesso rispetto a comprarne una su cui non grava nulla di simile. Tuttavia, resta comunque una procedura fattibile. Anzi, come già detto, talvolta consente di spuntare un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello che l’immobile avrebbe sul mercato se non fosse sottoposto a pignoramento. A proposito di convenienza e risparmio, tempo fa avevamo già affrontato l’argomento: dunque, ti consigliamo di leggere conviene comprare casa per approfondire la tematica.

E’ bene specificare che l’ipoteca è una cosa differente rispetto al pignoramento. Su una casa può gravare un’ipoteca perché magari la banca ha preferito tutelarsi maggiormente in caso di inadempimento da parte del compratore. Tuttavia, si tratta di una precauzione e non è detto che tale situazione si verifichi. Dunque, per acquistare una casa su cui grava un’ipoteca, è sufficiente farsi dimostrare che i pagamenti siano sempre stati effettuati regolarmente. Successivamente, si potrà procedere estinguendo il mutuo o accollandosi le rate restanti, così da concludere la compravendita.

Quando, invece, c’è di mezzo un pignoramento, significa che la situazione si è già evoluta in un qualcosa di più critico, tale da rendere necessaria la procedura esecutiva.

In ogni caso, se stai pensando di cambiare casa ma sei ancora titubante, rileggi il nostro articolo quando è il momento di cambiare casa. Troverai interessanti spunti su cui riflettere.

Le case pignorate vendute tramite asta

Se il creditore (di solito una banca) avvia la procedura esecutiva di pignoramento, il fine ultimo è quello di vendere all’asta l’immobile. In tal modo, potrà ricavare un introito che compensi il debito non estinto dall’acquirente.

Le case all’asta, di solito, si vendono ad un prezzo più basso di quello effettivo di mercato. Il primo step consiste nell’emanazione dell’ordinanza di vendita, da parte del giudice, e nella fissazione del termine (90/120 giorni) entro il quale verranno accettate eventuali offerte. Sempre il giudice decide anche le modalità relative alla cauzione e fissa la base d’asta.

Esistono aste con incanto ed aste senza incanto. Nel primo caso, si ha proprio la classica procedura con battitore e rilanci vari tra i partecipanti (si aggiudica l’immobile chi offre di più). Nel secondo, invece, chi è interessato presenta la propria offerta in busta chiusa, non riconoscibile ed accompagnata da un assegno pari al 10% del prezzo, alla Cancelleria del Tribunale. Se ci sono più offerte uguali, si procede con una “gara” tra i contendenti.

Acquisto casa pignorata direttamente dal proprietario (no asta)

L’acquisto di una casa pignorata tramite asta è l’unica opportunità? No, non lo è. Infatti, ci si può anche mettere direttamente d’accordo con il proprietario.

Si tratta di una procedura un pochino più complessa, perché implica il fatto che si debba avviare una procedura che vada a bloccare le aste e a garantirsi intanto la totale tranquillità per quanto concerne il pieno godimento dell’immobile acquistato.

La prima cosa da fare è assicurarsi che il creditore (banca) interrompa la procedura esecutiva. L’unico modo per farlo, di fatto, è saldare il debito. Una volta ricevuto il pagamento, il creditore deve fermare la pratica inerente il pignoramento e far sì che il trasferimento di proprietà possa avvenire senza alcun problema. In pratica, la banca deve immediatamente depositare la rinuncia all’azione esecutiva, in modo tale che il giudice possa chiedere la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.

E’ fondamentale, in questi casi, trovare un accordo tra le parti, accordo che deve essere formalizzato tramite atto pubblico firmato in presenza di un notaio.

In caso di acquisto casa pignorata da banca, dunque, si può cercare di trovare un accodo prima ancora che questa venga venduta all’asta, valutando l’ammontare del debito da estinguere, comprensivo di interessi e spese legali maturate fino a quel momento.

Una volta definito l’importo, l’acquirente può fare quella che viene definita “offerta a saldo e stralcio”. Significa proporre alla banca creditrice una cifra sicuramente interessante, seppure inferiore rispetto al totale complessivo, che possa essere considerata sufficientemente conveniente. La banca, infatti, potrebbe anche accettare un incasso un po’ inferiore rispetto alle aspettative, pur di assicurarsi un’entrata sicura e non avventurarsi in una vendita all’asta dall’esito incerto (l’immobile potrebbe anche risultare invenduto, ad esempio).

Riuscire a trovare un accordo con l’ente creditore e con il venditore può risultare certamente conveniente.

Altri aspetti da non sottovalutare se si acquista una casa pignorata

Se i creditori sono più di uno, le procedure esecutive possono risultare più complesse e determinare tempistiche più lunghe, prima che si possa giungere ad un accordo tra tutte le parti.

Come abbiamo visto, dunque, acquistare una casa pignorata è possibile e può essere anche vantaggioso, se si sa come muoversi. E’ comunque sempre consigliabile, quando si opta per un accordo diretto tra le parti, prestare molta attenzione al reale valore dell’immobile. A volte si è talmente convinti di fare un buon affare, che si rischia in realtà di farsi ingannare, andando a spendere più di quanto non si sarebbe speso tramite una normale vendita all’asta.

L’acquisto di una casa pignorata resta, in ogni caso, un’opzione interessante. Per approfondire tutte le tematiche riguardanti l’acquisto di una casa, leggi anche cose da sapere per comprare casa