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Disdetta contratti di affitto

I contratti di affitto possono essere disdetti da entrambe le parti contraenti e soltanto in presenza di determinate circostanze. Con questo articolo andremo a scoprire quali sono le diverse tipologie di contratto, la loro durata e quali sono i presupposti perché se ne possa chiedere la revoca anticipata. Parleremo, quindi, di preavviso e della procedura corretta da seguire, sia quando a richiedere la cessazione è il proprietario, sia quando si tratta dell’inquilino. Un particolare approfondimento verrà dedicato ai contratti con cedolare secca, sempre più diffusi, e vedremo anche quali sono i costi previsti in caso di disdetta del contratto di affitto. Compilando il nostro form, potrete saperne ancora di più!

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Anche la locazione di un immobile, così come la vendita, che si tratti di un’abitazione privata oppure di un locale per uso commerciale o altro, segue regole ben precise cui devono attenersi locatari ed inquilini (detti anche conduttori). La disdetta di un contratto di affitto è uno degli aspetti più importanti da approfondire, perché capita spesso che, per diversi motivi, o il locatore o il conduttore decidano di ricorrere ad una risoluzione anticipata del contratto di locazione. Vediamo di analizzare le varie casistiche e di capire cosa occorra davvero fare in caso di disdette contratti di affitto immobiliare.

Le varie tipologie di contratto e la loro durata

Quando si parla di “risoluzione contratto di locazione”, la prima cosa da fare è individuare la tipologia di contratto che è stato stipulato. Sostanzialmente, questi sono i contratti più diffusi, vediamo brevemente come funzionano:

  • Contratto di locazione a canone libero: si tratta di quello che, comunemente, viene chiamato “contratto 4+4”, il quale prevede una durata minima di 4 anni ed un rinnovo automatico per altri 4.
  • Contratto di locazione a canone concordato: in questo caso, la definizione del canone è subordinata a determinati valori frutto dell’accordo tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari. La durata è di 3+2 anni.
  • Contratto transitorio e per studenti: un contratto transitorio può durare da 1 a 18 mesi al massimo, senza possibilità di rinnovo. I contratti per studenti sono una variante creata ad hoc per far fronte alle esigenze, appunto, di chi studia fuori dalla propria zona di residenza. Possono durare tra i 6 e i 36 mesi.
  • Contratto in comodato d’uso: il proprietario dà la possibilità a qualcuno di usufruire gratuitamente del proprio immobile, di solito per un tempo limitato (se non viene indicata una scadenza, il conduttore deve liberare l’immobile non appena il locatario lo richiede).

Quando si ha a che fare con contratti di locazione di tipo commerciale o artigianale, allora la durata degli stessi solitamente è di 6+6 anni. Tale durata aumenta a 9+9 anni per i locali destinati ad attività teatrali, alberghiere, ecc.

A seconda delle esigenze del locatario e dell’inquilino, si cerca sempre di scegliere la formula e le tipologie del contratto di affitto più adatta. Nonostante questo, come dicevamo, può capitare che si renda necessaria la disdetta anticipata del contratto d’affitto. Come fare? Quale preavviso occorre per la risoluzione del contratto di locazione?

Disdetta da parte dell’inquilino

Chiariamo subito una cosa: la cessazione del contratto di locazione può essere richiesta tanto dal locatore quanto dall’inquilino, ma nel primo caso devono sussistere motivazioni particolari ed è, probabilmente, un caso meno frequente. Di fatto, il proprietario dell’immobile non ha moltissime possibilità di poter dare disdetta anticipata del contratto di affitto, mentre invece per il conduttore il recesso dal contratto può avvenire senza grosse difficoltà, semplicemente avendo cura di darne comunicazione con un certo anticipo. Vediamo meglio come funziona.

In caso di contratto a canone libero (4+4) oppure a canone concordato (3+2), di solito ci vuole un preavviso di almeno 6 mesi, ma il recesso è ammesso comunque soltanto dopo il primo quadriennio (prima ipotesi) o dopo il primo triennio (seconda ipotesi). I termini previsti in caso di disdetta devono comunque essere precisati al momento della stipula del contratto, per non creare malintesi. L’inquilino, qualora intenda recedere anzitempo per i più svariati motivi (familiari, lavorativi, ecc.), è tenuto ad inviare una lettera di disdetta del contratto: deve essere una raccomandata con ricevuta di ritorno, cui il proprietario della casa deve obbligatoriamente rispondere entro 60 giorni.

Non è difficile trovare online un fac simile delle disdette contratti di affitto da utilizzare al bisogno, come ad esempio questo modulo disdetta affitto pdf

E’ importante ricordare che il periodo di disdetta parte ufficialmente dal momento in cui il locatore riceve la raccomandata e, in ogni caso, l’inquilino è tenuto a pagare regolarmente il canone dei 6 mesi di preavviso, anche nel caso in cui decidesse di liberare la casa prima. A tale proposito, bisogna anche verificare che l’immobile venga lasciato in buone condizioni, diversamente il proprietario può trattenere la caparra a suo tempo ricevuta da parte del conduttore.

Una volta informato il proprietario, occorre dare comunicazione della disdetta del contratto di affitto anche all’Agenzia delle Entrate, la quale provvederà ad effettuare una registrazione. In caso di risoluzione anticipata del contratto, si devono comunque versare le imposte di registro, del valore di 67 euro, entro 30 giorni dalla rescissione dello stesso.

La durata del preavviso è maggiore nel caso in cui si tratti di contratti non ad uso abitativo: in genere,12 mesi per le attività commerciali e 18 mesi per quelle alberghiere.

La risoluzione del contratto in caso di cedolare secca

Negli ultimi anni, sempre più spesso si stipulano contratti di locazione con il regime di tassazione agevolato che viene comunemente chiamato cedolare secca (legato al contratto “3+2”): si tratta di un sistema introdotto al fine di ridurre l’evasione fiscale sui redditi ed è bene sapere che, anche in questo caso, vale quanto detto finora.

Se si vuole chiudere il contratto in anticipo, l’unica differenza è che non è previsto il pagamento dell’imposta di registro. Restano necessari, invece, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite apposito modulo e, chiaramente, il preavviso.

Disdetta da parte del proprietario

E se, invece, è il proprietario dell’immobile che decide di voler dare in anticipo disdetta del contratto di affitto dell’appartamento?

Anche il locatore può chiedere la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza, sempre dandone comunicazione tramite raccomandata e con almeno 6 mesi di preavviso, ma soltanto nel caso in cui sussistano determinate motivazioni previste dalla legge: ad esempio, se ha necessità di trasferirsi egli stesso in quella abitazione (o un suo parente entro il secondo grado), oppure se debba vendere l’immobile o adibirlo ad altro (solo per fini pubblici, sociali o culturali). Anche nel caso in cui l’immobile sia fortemente danneggiato e necessiti di importanti interventi di ristrutturazione, il proprietario ha facoltà di dare disdetta anticipata del contratto di affitto: in tal caso, però, deve sincerarsi che l’inquilino nel frattempo trovi un’altra sistemazione.

Inoltre, una volta sopraggiunta la seconda scadenza del contratto (quindi dopo 8 anni nel caso di 4+4 e dopo 5 anni nel caso di 3+2), salvo diversi accordi tra le parti, il proprietario è assolutamente libero di dare disdetta.

Disdetta anticipata contratto affitto: i costi

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta dei costi per entrambe le parti.

Il conduttore, dopo aver ufficialmente comunicato la disdetta, deve comunque pagare tutte le mensilità previste per l’intera durata del preavviso e, nel caso dovesse lasciare dei danni oggettivi all’interno dell’immobile, rischia di perdere la caparra a suo tempo lasciata (il locatore può trattenerla a titolo di risarcimento danni).

Come già detto, sussiste inoltre l’obbligo di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima grava sul locatore che però può, in un secondo tempo, rivalersi sull’inquilino e farsi rimborsare metà della spesa.