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Contratto di locazione: scopri la durata e le diverse tipologie

Hai deciso di affittare il tuo immobile ma hai dei dubbi su come procedere dal punto di vista contrattuale e prima di scegliere vorresti conoscere al meglio le diverse tipologie di contratto disponibili e i loro rispettivi vincoli, oppure sei uno studente in cerca di un appartamento da affittare in una nuova città e vuoi sapere cosa prevedono i contratti dedicati agli universitari.

Qual è la durata del contratto di locazione? Esiste una durata minima? C’è differenza tra un affitto residenziale e commerciale? Come funziona l’affitto per gli studenti? Sono solo alcune delle domande a cui troverai risposta col nostro articolo, una vera e propria – rapidissima – guida ai contratti di locazione e alla loro durata. 

Durata contratto di locazione ad uso abitativo 

Premettiamo che, a prescindere dalla tipologia di contratto esistono degli elementi che vanno sempre definiti come:

  • La data nel quale viene stipulato il contratto
  • I dati anagrafici di proprietario e affittuario
  • Gli elementi identificativi dell’immobile
  • La cifra concordata per il canone di locazione

Per quanto riguarda invece la scadenza, può essere specificata o meno all’interno del contratto.

La legge italiana prevede in ogni caso come tetto massimo 30 anni quindi – qualora non venga menzionata o in alternativa all’interno del contratto venga definita una durata maggiore – viene sempre ridotta al predetto termine.

E per la durata minima? Una delle domande più frequenti di chi intende affittare il proprio immobile è proprio se esiste una durata minima del contratto di locazione. Ti anticipiamo che non esiste una regola universale e le tempistiche previste in questo caso dipendono dal contratto scelto.  Ecco i quattro tipi di contratto di locazione residenziali:

  • Contratto di locazione a canone libero
  • Contratto di locazione a canone concordato
  • Contratto transitorio e per studenti
  • Contratto di comodato d’uso

Nel resto dell’articolo ti daremo tutte le informazioni circa le diverse tipologie di contratto e la durata prevista di ognuno.

Leggi anche: Come affittare casa: scopri le regole da rispettare e i nostri consigli

Contratto di locazione a canone libero

Altrimenti chiamato “4+4”, in questo caso il contratto prevede una durata minima di 4 anni e il rinnovo automatico di altri 4, a meno che l’inquilino o il proprietario non presentino disdetta.

L’inquilino può recedere dal contratto nell’arco dei primi quattro anni solo in caso di motivi gravi. Per rendere il contratto più flessibile, si può inserire una clausola che prevede la possibilità di una successione nel contratto. Il proprietario risulta invece ancora più vincolato e non può in nessun caso interrompere il vincolo contrattuale nei primi quattro anni. Può farlo solo dopo i primi 4 e in caso di motivi di reale necessità (ex art. 3, l. n. 431/1998).

Contratto di locazione a canone concordato

Questo contratto può essere stipulato solo nei comuni ad alta densità abitativa, in questo caso le parti possono stabilirne il contenuto ma dovranno rispettare due vincoli:

  • il canone, che sarà calcolato sulla base di un accordo locale tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari
  • la durata del contratto, che in questo caso è di 3+2 anni. 

Questo tipo di contratto è stato ideato per permettere agli affittuari di godere di un canone più basso, il vantaggio per il proprietario consiste invece in una serie di agevolazioni fiscali come:

  •  la diminuzione del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, e la detrazione forfetaria del 5%. Potrà quindi inserire nella dichiarazione solo il 49,5% dell’affitto percepito annualmente.
  • Lo sconto del 30% sull’imposta di registro (da corrispondersi in parti uguali dalle parti).
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Contratto transitorio normale e per studenti

In caso di contratto transitorio normale, la durata può variare da un minimo di un mese a un massimo di 18 e non può assolutamente essere prorogato.

Quello dedicato agli studenti, è un tipo particolare di contratto transitorio. Entrambi devono essere redatti sulla base del modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, ma nel caso di quest’ultimo ci sono due differenze: la durata minima è di 6 mesi e la massima di 36 e all’interno del contratto va specificato che l’inquilino è uno studente. 

È possibile rinnovarlo o disdirlo con 3 mesi di preavviso.

Contratto di comodato d’uso

Spesso utilizzato dai proprietari per non dichiarare il reddito percepito dalla locazione degli appartamenti, il comodato è invece la consegna dell’immobile a un’altra persona in modo gratuito, per permettere a quest’ultima di servirsene per un tempo limitato. Se nel contratto non viene specificato un termine, l’inquilino dovrà in questo caso liberare l’appartamento non appena il proprietario lo richieda.

Durata del contratto di locazione commerciale

Nel caso invece di affitti commerciali, la durata minima prevista è di 6+6 anni se si tratta di attività commerciali, artigianali, commerciali o di interesse turistico. Se invece si intende destinare l’immobile ad attività alberghiere o teatrali, la durata minima è fissata a nove anni.