Tassazione affitti brevi: differenze tassazione irpef e cedolare secca

La tassazione degli affitti brevi è un argomento fondamentale per chiunque svolga un’attività turistica ma anche in generale per chi voglia sapere cosa serve per affittare una casa

In questo articolo vedremo cosa sono le Locazioni brevi turistiche, analizzandone le peculiarità ed i casi particolari. Vedremo poi le differenze tra tassazione irpef e cedolare secca per capire quale regime è il migliore per te. Approfondiremo quando è possibile applicare questi tipi di tassazione ed infine ci concentreremo sulla Pianificazione delle tasse per capire come poter ottimizzare le tue spese.

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Locazioni breve turistiche

Tra le diverse tipologie del contratto di affitto, le locazioni brevi a scopo turistico hanno delle regole ben definite. Si tratta dei contratti che, ai sensi articolo 4 del DL n 50/2017:

  • Riguardano gli immobili abitativi
  • Devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
  • Contratto di locazione inferiore a 30 giorni; in questo caso non c’è bisogno di registrare il contratto.

Inoltre vengono regolati dalla medesima disciplina anche i contratti che prevedano la fornitura di servizi accessori (come le pulizie o il ricambio della biancheria), ed i contratti stipulati da intermediari immobiliari (agenzie, portali online etc.).

I casi più particolari sono:

  • Sublocazione da parte dell’inquilino
  • Concessione a titolo oneroso da parte di un soggetto che ha l’immobile in comodato d’uso (pensiamo al figlio di un proprietario che ha in comodato d’uso l’immobile per poi affittare casa a turisti).

Tasse sull’affitto: cedolare secca o tassazione Irpef?

Come già accennato il regime fiscale degli affitti per brevi periodi è del tutto peculiare. La scelta da fare è quella tra la tassazione Irpef e la cedolare secca. Quale tassazione affitti brevi scegliere dipende essenzialmente dalla propria situazione personale.

Vediamo le principali differenze:

Affitto con Tassazione Irpef

Questo tipo di tassazione prevede che il reddito da locazione (reddito fondiario) sia tassato al 95%, il restante 5% viene considerata una deduzione forfettaria per le eventuali spese. Questa tassazione si somma al resto dei redditi imponibili Irpef ed il regime fiscale dipende quindi dallo scaglione di reddito Irpef.

Detto altrimenti, maggiore sarà il tuo reddito imponibile Irpef e più sconveniente sarà optare per questo tipo di tassazione poiché sarà più onerosa.

Il vantaggio della tassazione Irpef consiste nella possibilità di dedurre degli oneri (Interventi edilizi, ristrutturazioni, efficientamento energetico etc.) che abbassano il reddito imponibile Irpef e di conseguenza la pressione fiscale.

Qualora tu scelga di affittare tramite un intermediario (portali online, agenzie, etc.) avrai diritto alla ritenuta d’acconto del 21% che sarà versata all’erario da parte dell’intermediario. Al contrario se affitti direttamente senza intermediari la tassazione dovrà essere scontata interamente nella dichiarazione dei redditi.

Affitto con cedolare secca

La cedolare secca è un’aliquota del 21% che si applica al totale lordo del canone di locazione. Quindi se ad esempio ho un’entrata di 1000€ con 200€ di spese la tassazione del 21% andrà applicata comunque al totale della somma.

La tassazione è quindi più bassa del primo scaglione Irpef (23%) ma non prevede una deduzione forfetaria delle spese. 

Anche per il regime di cedolare secca avrai diritto alla ritenuta d’acconto del 21% qualora l’affitto sia stipulato attraverso un intermediario. In questo caso tuttavia la ritenuta è a titolo d’imposta e quindi coprirà l’intera somma dovuta e non si avranno altre somme da versare nella dichiarazione dei redditi.

Quando poterle applicare?

Sia la tassazione Irpef che la cedolare secca possono applicarsi nel caso in cui si percepisca: 

  • Reddito fondiario: Quando chi affitta possa vantare un diritto reale sull’immobile (es: uso, proprietà, usufrutto etc.)
  • Reddito diverso: Qualora si subaffitti l’immobile e qualora si affitti un immobile ricevuto in comodato d’uso.

Pianificazione della tassazione sul reddito

Come abbiamo visto quindi le varianti in gioco sono tante e capire quale regime fiscale scegliere non è così immediato. I nostri consigli per una corretta pianificazione sono:

  • Svolgere una simulazione reddituale che tenga conto di tutte le differenze tra Tassazione Irpef e Cedolare secca. 
  • Considerare la presenza o meno di un intermediario per l’eventuale ritenuta d’acconto.
  • Avere a disposizione tutti gli oneri deducibili e detraibili che si hanno sostenuto nel corso dell’anno.
  • Calcolare lo scaglione Irpef di riferimento per dedurre l’entità della tassazione.

Come abbiamo detto non esiste una tassazione affitti brevi migliore, dipende molto dalla propria situazione personale. Inoltre potrebbe essere interessante valutare anno per anno quale regime è il migliore. Ad esempio qualora in un determinato anno avessimo avuto una grande spesa del tutto detraibile sarebbe consigliabile optare per la tassazione Irpef.

Le considerazioni da fare sono molteplici e richiedono un’analisi approfondita; svolgere una simulazione reddituale richiede esperienza e professionalità. Incontra un Mentore di Homstate per fare una simulazione reddituale corretta e capire quale regime fiscale è il più adatto a te!