4 + 1 fattori che condizionano la valutazione immobile

L'errata valutazione del reale valore di mercato può trasformarsi in un vero incubo

La valutazione di una casa è un punto cruciale per qualunque vendita immobiliare. Che tu abbia un appartamento, una casa, un rustico o un capannone industriale da vendere la prima cosa da fare è definire il corretto prezzo di mercato. Non avere le idee chiare sui numeri quando si affronta un progetto immobiliare è come fare un viaggio senza conoscere il tragitto. L'errata valutazione del reale valore di mercato può trasformarsi in un vero incubo che potrebbe far naufragare il tuo progetto.

Vediamo insieme i 4 fattori che condizionano la valutazione immobiliare:

  • La posizione dell'edificio - Dove si trova ?
  • Le condizioni generali dello stabile - In quali condizioni sono le parti comuni ?
  • Le condizioni interne dell'abitazione - In quali condizioni sono gli interni dell'unità immobiliare ? 
  • Il mercato - In che momento di mercato ti trovi ?

Iniziamo parlando della posizione dell'edificio.  La posizione è un fattore chiave per una corretta valutazione immobile e non può in alcun modo essere variata. Mentre l'edificio può, con il nostro intervento, migliorare le sue caratteristiche, la zona non può migliorare grazie al tuo intervento. Se prendessimo lo stesso appartamento, stessa superficie e caratteristiche costruttive e lo collocassimo nel centro di una grande città o nel centro di un piccolo paese di provincia il suo prezzo potrebbe variare anche del 500%. 

Quali sono gli elementi della posizione che condizionano il bene? In primis i servizi di trasporto, le attività commerciali, le scuole, le aree verdi e di svago, ma non solo. Ci sono fattori legati alla posizione che non si vedono, ma che intervengono in modo rilevante sul valore dell'immobile. La sicurezza del quartiere, la fascia demografica degli abitanti, i loro redditi, le lingue parlate, il tasso d'immigrati e di criminalità sono tutti elementi che intervengono sul valore del tuo bene. 

Le condizioni esterne dell'edificio sono un fattore importante, soprattutto se si tratta di edifici con più unità, dove per effettuare interventi di manutenzione è necessario l'accordo di tutti i proprietari. Lo stato delle parti comuni, delle facciate, del tetto e delle aree esterne condiziona in modo rilevante il valore del tuo appartamento. Le condizioni esterne non riguardano solo il tuo edificio, ma anche quelli circostanti. Se la tua casa è circondata da edifici fatiscenti o di scarsa qualità architettonica questi contribuiranno al definire il prezzo del tuo immobile.

Le condizioni interne sono spesso considerata le più importanti, ma non è così in quanto sono le uniche che possono essere variate con una discreta facilità. A titolo di esempio prendiamo un appartamento di 50 mq totalmente ristrutturato in una località di provincia e prendiamo un altro appartamento da 50 mq da ristrutturare a due passi dalla stazione metropolitana. Quest'ultimo, anche se totalmente da ristrutturare, avrà un potenziale superiore al primo e potrà essere totalmente 'ricondizionato' migliorando il suo valore con un opportuno investimento nella ristrutturazione. Se l'immobile non possiede caratteristiche di pregio architettonico qualunque abitazione costruita o ristrutturata da oltre 20 anni può essere classificata come da ristrutturare. Le parti funzionali come impianto elettrico, termico, idraulico e i serramenti, i rivestimenti e le porte interne dopo 20 anni sono considerate obsolete. 

L'andamento del mercato immobiliare è un altro elemento che condiziona il prezzo della nostra casa e che in alcun modo possiamo influenzare. Lo stesso immobile a parità di condizioni  può variare il suo prezzo in modo significativo in funzione degli indici del mercato immobiliare che riflettono lo stato di salute dell'economia reale. Tasso di occupazione, prodotto interno lordo, stabilità economica sono solo alcuni degli elementi che potranno impattare nel tempo sul valore della tua casa.

Tutti gli elementi che abbiamo analizzato contribuiscono con pesi diversi alla valutazione immobile, ma un ultimo elemento può contribuire al prezzo di vendita:  la propensione del compratore in funzione delle sue reali necessità. L'esigenza di essere più vicini ad un determinato luogo di lavoro o ad un famigliare possono contribuire al valore del bene e condizionarne il prezzo di vendita a prescindere da tutti gli elementi che abbiamo analizzato.

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